임의경매와 강제경매, 그리고 매각의 정의

임의경매와 강제경매, 그리고 매각의 정의에 대해 알아봅시다.

경매의 범위는 굉장히 다양하고 넓어서 각각 의미를 구분해 두는 것이 좋습니다. 경매 중에서는 임의경매와 강제경매라는 절차가 있습니다. 오늘은 이 두 경매 절차의 개념에 대해 짚어보는 시간을 갖겠습니다. 또한 매각이라는 의미에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

임의 경매의 정의

경매의 실행 권리에 따른 구분으로는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 먼저 임의경매란, 담보 권원을 통하여 채권자가 피담보 목적물에 대한 경매를 실행함으로써 부동산을 강제 매각하는 방법을 말한다. 임의경매는 경매 실행 여부가 담보권자의 의사에 전적으로 의존한다는 뜻으로 관용되고 있지만, 집행권원을 기초로 경매를 실행하는 것도 채권자의 의사에 달린 것이라는 점에서 정확한 용어는 아니다. 법에서는 임의경매를 '담보권 실행을 위한 경매'라 지칭하고 있다. 실무 현상을 보면 임의경매사건이 대다수를 차지하고 있다고 본다. 임의경매 개시 원인이 되는 담보권에는 유치권, 권리 질권, 저당권이 있다. 저당권에는 특수 저당권에 해당하는 근저당권과 담보가등기가 있다. 전세권은 용익 물권이지만 담보권과 같은 방법으로 임의경매를 실행할 수 있도록 하고 있다. 그러나 전세권자가 임의경매를 신청할 수 있는 것은 부동산 전부에 대하여 설정된 전세권에 한정될 뿐 일부에만 설정된 경우라면 원칙상 강제경매로 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐이다.

강제 경매의 의미

이와 달리 강제경매란 판결 등을 통하여 입증된 권원을 근거로 채무자의 부동산에 대하여 강제매각을 실시하는 경매방법을 말한다. 강제경매는 임의경매와 달리 강제 집행할 수 있다는 취지의 확정판결문 등과 이들 서면에 집행문을 부여받아야 가능한 특징이 있다. 강제 경매를 신청할 수 있는 서면을 집행 정본 또는 집행력 있는 정본이라고 한다. 강제경매는 법원의 힘을 빌려서 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하는 의미로 관용되고 있으나 임의 경매도 법원의 강제력을 이용한다는 측면에서는 다를 것이 없다. 그러나 법에서는 임의경매와 구별하여 강제경매라고 칭하고 있다. 임의경매 목적물은 담보권이 설정된 당해 목적 부동산에 한정되지만, 강제 경매 대상은 채무자가 소유하고 있는 모든 부동산이 될 수 있는 점에서 차이가 있다. 민사집행법은 강제경매를 중심으로 편제하고 있음을 볼 수 있다. 즉 법에서 강제경매를 규정한 후, 이를 임의경매에서도 그대로 준용되는 형식을 취하고 있다. 따라서 임의경매와 관련된 직접적인 규정은 부로가 4개 조문에 지나지 않는다.

매각의 뜻을 알고 있나요?

경매의 집행방법의 구분으로는 '매각'이 있는데 매각이란 경매 목적물을 매각함으로써 그 환가대금으로부터 채권자의 만족을 실현하는 방법을 말한다. 목적물에 대한 경매 실행 채권자의 환가권은 경매제도의 본질이라 할 수 있다. 즉, 담보권 또는 집행권원에 기하여 경매를 실행하는 것은 목적 부동산에 대한 처분권의 궁극적 목적이 바로 환가에 있기 때문이다. 따라서 환가는 경매 실행자의 채권회수를 위한 직접적인 수단으로 인정되고 이러한 방법은 경매 제도의 당연한 결과로 이해되기도 한다고 한다. 민사집행법도 부동산 경매절차를 매각방법을 중심으로 기술하고 있으며 실무적으로도 사실상 매각방법만 운용되고 있음을 볼 수 있다. 두 번째 구분으로는 '관리'가 있는데 관리 방법이란 채권자의 신청에 따라 법원이 선임한 관리인이 목적 부동산을 점유함으로써 취득한 수익금에서 관리비용을 공제한 후 그 잔금을 채권자의 채권에 충당할 때까지 지급하는 형식으로 채권을 회수하는 방법을 말한다. 관리방법은 사용 수익권 내지 수익권의 압류를 통한 환가 방법으로서 '수익 집행' 이라고도 한다. 강제관리는 채무자의 책임재산에 대한 포괄적인 집행방법으로 이해되고 있다고 한다. 강제관리는 집행권원에 의해서만 인정될 뿐, 담보 권원으로는 인정되지 않는다. 마지막 집행방법으로는 저당권 설정 방법이 있는데, 저당권 설정 방법이란, 채권자의 신청에 따라 집행 법원이 채무자의 부동산에 강제로 저당권을 설정함으로써 강제집행을 대신하는 것을 말한다. 매각방법은 현실적으로 채무자의 책임 재산에 속한 부동산을 직접 환가 하는 것이고, 관리방법은 채무자의 부동산에 대한 이용 및 관리권을 일시적으로 압류함으로써 채권 변제의 수단으로 삼는 것이다. 그런데 저당권 설정은 채무자의 책임재산에 저당권을 강제 설정하는 것으로 집행방법을 대신하고, 이를 통하여 부동산 가격이 상승할 때를 기다려 채권을 회수하는 방법인 셈이다. 동 제도는 독일 강제집행법에서 도입된 제도라고 한다. 그러나 저당권을 설정하기 위하여 굳이 법원의 힘을 빌릴 필요가 없고, 무자력에 빠진 채무자의 재산에 저당권을 설정하더라도 이미 설정된 선순위 담보권자 또는 집행권원을 확보한 다른 채권자들의 강제집행을 막을 수 없으므로 저당권을 설정한 목적을 달성할 수 없는 한계가 있다. 이러한 경매를 집행하는 원칙적인 기관으로서는 집행 법원이 있는데 이는 경매절차를 진행함에 있어 법원에 맡겨진 집행 행위에 대한 처분, 협력, 감독 등에 관한 제 권한을 행사하는 주체를 말한다. 특별한 규정이 없으면 집행절차를 실시할 곳이나 실시한 곳을 관할하는 지방법원이 집행 법원이 된다. 집행 법원은 실력행사를 요하지 않는 법률 판단과 관련된 관념적 명령으로 족한 집행이나 신중한 처리가 요구되는 집행 업무를 담당하고 있으나 현행법상 부동산 경매와 관련된 대부분의 업무는 사법보좌관이 담당하고 있는 점에서 집행 법원은 지방법원 단독 판사와 사법보좌관으로 이원화된 것으로 볼 수도 있다. 그러나 사법보좌관은 담당 법관의 감독을 받아야 하고 그 처분에 대하여 법관에게 이의 신청할 수 있도록 규정하고 있는 점에서 실질적인 집행 법원은 법관이라고 보아야 한다. 집행 법원은 집행 사건에 대한 전속 관할권을 갖고 있으므로 집행 당사자에 의한 합의 관할이나 응소 관할은 인정되지 않는다. 다만 관할 위반 사건이 제출된 경우라도 각하하지는 않고 관할법원으로 이송하게 된다.