강제경매와 강제관리 그리고 청소와의 상관관계

강제경매와 강제관리의 차이와 청소와의 관계

강제 집행 방법 중에서는 강제 경매와 강제 관리 방법이 있습니다. 오늘은 이것들의 차이점에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 추가적으로, 경매를 진행하는 건물의 상태와 청소와의 일반적인 상관관계에 대해서도 설명드리도록 하겠습니다.

경매와 청소의 상관관계

채무자의 채무 변제방법에는 여러 가지가 있습니다. 그중에서도 강제 경매와 강제 관리라는 방법을 서술해 보았습니다. 이것은 여담인데, 채무자의 집이 강제 경매 진행이 되고 나면 그 채무자가 다시 재기에 성공할 것인지 아니면 계속 낙오자로 살아갈 것인지가 보인다고 하는 집행 사무관이 있었습니다. 그럼 그 집행 사무관은 어떤 점을 보고 이걸 판단했을까요? 바로 경매로 진행되는 채무자의 집 내부 상태를 보면 알 수 있다고 합니다. 집의 내부가 깔끔하고 정리정돈이 잘 되어있는 곳에 살고 있는 채무자는 빠른 시일 내에 다시 자리를 잡고 성장을 한다고 합니다. 반대로 정리정돈과 청소가 잘 되어 있지 않은 집에 살고 있는 채무자는 추후에도 계속 어려움과 가난에 시달리며 살고 있다고 합니다. 우리가 경매라는 제도를 공부하는 것도 중요하지만 경매로 성공하고자 하거나 빠르게 나의 운을 바꾸는 것을 원한다면 집의 인테리어정리정돈이 매우 중요하다고 합니다. 경매와 인테리어의 상관관계가 다소 어색할 수도 있지만 기왕 잘 살기 위해 시작하는 경매 공부라면 더 빠르게 성취하기 위해서 나의 집 인테리어에 관심을 둘 필요가 있습니다. 추후에 이 부분에 대해 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다

강제경매는 무엇일까요?

강제 경매란, 강제 집행 방법 중 하나로써 채무자의 일반 재산을 강제로 매각함으로써 채권을 회수하는 것을 뜻합니다. 이것은 부동산의 교환 가치를 추구하는 것으로 강제 집행의 일반적인 방법으로 사용되고 있습니다. 실무적인 부분으로 봐도, 강제 집행의 대부분은 강제 경매 제도로 처리가 되고 있습니다. 강제 경매는 채무자의 부동산을 매각함으로써 그 환가 대금으로부터 변제를 받는 것이므로, 한 번에 채권을 회수할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 그렇지만 매각 절차가 복잡하고 많은 비용이 소요됩니다. 또한 환가를 하더라도 채권자가 일부 금액만 우선적으로 변제를 받거나 전혀 배당받을 수 없어 집행이 의미가 없을 수도 있습니다.

강제 관리는 무엇일까요?

강제 관리란, 채무자의 부동산을 매각하지는 않고 단순히 관리를 하면서 취득한 이익금으로 채권 변제를 해결하는 강제집행 방법을 말합니다. 강제 관리는 부동산이 갖고 있는 사용 가치를 잠정적으로 빼앗는 것입니다. 다른 말로써 수익 집행이라고도 합니다. 채무자의 부동산을 일시적으로 압류를 하고 관리인으로 하여금 생긴 수입금으로 채권 변제를 마무리할 수 있도록 하기 때문이지요. 이 특징은 집행 목적물인 부동산이 여전히 채무자의 소유이고, 채권 회수를 위한 관리가 끝나고 난 뒤에는 채무자에 대한 압류 등기를 말소함으로써 온전하게 권리를 회복시켜 준다는 것입니다. 강제 관리 대상은 강제 경매의 목적물 및 목적 권리와 동일합니다. 그러나 영업이익이나 기업 운영에 의해 발생하는 이익에 대해서는 집행이 안 됩니다. 강제관리는 실무상 이행하기 어려운 방법입니다. 그러나 채권자나 채무자에게 서로 이득이 될 수 있는 제도로 평가받고 있습니다. 채권자는 개별 집행에 따른 수고를 덜 수 있다는 장점이 있고, 전문 관리인의 체계적인 관리 및 운영으로 압류 부동산의 담보 가치가 상승할 수 도 있어 매각 시 유리하게 작용하기도 합니다. 채무자 입장에서도 관리 기간이 끝나고 나면 온전하게 권리를 회복할 수 있어서 강제 집행에 따른 손실을 최소화시킬 수 있습니다.

강제 관리는 어떠한 경우에 적용이 될까요?

첫째, 채권이 소액임에 비하여 부동산이 고가인 경우.

둘째, 경매를 실행하는 채권자의 권리가 후순위여서 무잉여인 경우.

셋째, 법률상으로 보았을 때 양도가 불가능한 부동산인 경우.

강제관리 신청이 들어오면 집행 법원은 강제경매와 동일한 절차를 취합니다. 다만 강제관리는 목적물의 수익만 취할 뿐이므로 부동산 교환 가치를 담보하고 있는 저당권자는 관리 수익금에 대한 배당에는 참여할 수 없습니다. 따라서 관리인은 법원이 정한 관리기간 동안 발생한 수익에서 조세, 공과금, 관리비용을 공제한 나머지를 관리 신청 채권자에게 지급하는 형식으로 채권자의 채권이 마무리될 때까지 계속 관리를 하게 됩니다. 강제관리는 가압류 집행이 있는 경우에도 가능합니다. 그러나 가처분 집행이 있을 경우에는 그 가처분의 목적이 처분금지가 아닌 수익 금지라면 강제관리는 개시될 수 없다고 합니다. 강제관리도 이중관리가 가능하므로 관리 채권자의 경합이 발생할 수 있습니다. 즉 강제관리는 매수인이 대금을 완납할 때까지 언제든지 신청이 가능하므로 강제집행을 진행하는 채권자는 물론 다른 채권자도 신청할 수 있습니다. 다만 동일인이 신청한 것이라면 매수인이 대금을 완납했을 때 강제관리는 즉시 취소돼야 할 것입니다. 그러나 경매실행 채권자와 다른 채권자가 강제관리를 신청한 경우에는 당연히 취소할 수 없는 문제가 있습니다.

-매수인이 대금을 완납한 경우에는 강제관리를 취소해야 한다는 강제관리 취소 주장.

-강제경매와 강제 관리의 압류 효력 순위에 따라 말소 여부를 결정해야 한다는 주장.

대부분의 전문가들은 후자가 타당하다고 봅니다. 강제경매 기입등기보다 강제관리가 먼저 개시된 경우로서 강제관리를 신청한 채권자가 매각 절차에서 배당으로 배당으로 만족을 얻지 못한 경우라면, 매수인이 대금을 완납한 경우라도 강제관리를 신청한 채권자의 채권 변제가 끝날 때까지 강제관리는 계속되는 것이 맞다고 합니다. 단, 강제관리가 강제경매보다 후순위라면, 매각대금 완납과 동시에 강제 관리도 직권 취소되고 말소될 것입니다.