경매 개시결정의 효력과 채무자에 대한 통지

경매개시 결정의 절차 및 효력과 채무자에 대한 통지

경매 개시에 있어서의 기본적인 절차사항에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 경매 개시를 하기까지의 과정과 각각의 과정에서 어떤 업무들이 이뤄지는지 알 수 있습니다. 또한 경매 개시를 결정했을 때의 효과에 대해서도 확인할 수 있습니다. 경매개시 이후 채무자자나 소유자에 대한 통지가 진행되는 과정도 첨부했습니다.

 

경매개시 결정의 절차

채권자가 채무자의 부동산에 대한 경매를 신청하면 집행 법원은 신청 요건에 부합될 경우에 경매개시 결정과 동시에 부동산에 대한 압류를 시행하게 됩니다. 다시 한번 해석하자면, 신청서에 기재된 사항들과 첨부된 경매실행권에 대한 적합 여부를 심사한 후, 그 조건이 타당한 경우에 부동산에 대한 압류를 시행합니다. 사법 보좌관의 경매개시 결정이 있으면 법원 사무관은 즉시 그 사실을 등기하도록 등기관에게 전달하고, 등기관은 압류사실을 등기한 후 법원사무관에게 그 등기부등본을 전달합니다. 이로써 경매 실행을 위한 제1단계 조치가 마무리됩니다. 채권자의 강제집행 신청에 대하여 사법보좌관이 미승인한 경우에는, 신청인은 즉시 항고함으로써 구제받을 수 있습니다. 경매절차가 진행 중이라도 경매 목적물이 없어지거나 경매 목적 권리가 처리 등으로 이전할 수 없음이 확실한 경우에는 사법보좌관이 강제집행절차를 취소할 수 있습니다.

목적물이 없어지거나 사라진 경우에는 그 부동산에 존재하고 있던 권리가 모두 소멸한 것이므로 절차를 진행할 수 없기 때문입니다. 그리고 경매 목적물에 대한 심한 훼손으로 더 이상 절차를 진행하는 것이 불가능하다고 판단될 경우에도 사법보좌관은 경매절차를 취소하고 압류등기를 말소하도록 관할 등기소에 전달함으로써 집행절차를 종료하게 됩니다. 권리관계 변동으로 절차가 취소되는 경우가 있는데, 인수되는 가등기나 환매등기가 실행됨으로써 집행대상 권리가 소멸된 경우입니다. 그러나 권리가 매각 등으로 이전된 경우라면 취소할 사안은 아닙니다. 즉 경매 목적 권리가 양도된 경우라도 이 권리에 대한 압류의 효력은 유지되므로 경매절차는 그대로 진행할 수 있습니다.

경매개시 결정의 효력은 어디까지 인가?

경매개시 결정이 되면 압류 효력이 발생합니다. 압류 효력이 발생되는 시점은 경매개시 결정에 대한 기입등기와 채무자에 대한 경매개시 결정 통지 중에서 먼저 발생한 날로 정하게 됩니다. 압류의 효력이 발생하면 채무자는 그 부동산에 대한 권리를 처분할 수 없게 됩니다. 여기서 처분의 뜻을 해석하자면, 권리를 양도하거나 담보권이나 사용 수익권을 설정하는 행위 및 부동산의 물리적인 가치를 실질적으로 하락시키는 행위를 포함합니다. 다만 경매개시 결정이 있더라도 채무자와 사용 수익권 자의 지위에는 변화가 없습니다. 압류 효력으로 채무자는 새로운 담보권이나 사용 수익권은 설정할 수 없지만 이러한 행위를 한 경우라도 그 법률행위가 무효가 되는 것은 아니며, 단지 경매실행 채권자에 대해서만 대항할 수 없을 뿐, 제삼자에 대해서는 유효란 것으로 보고 있습니다. 부동산에 대한 권리를 취득한 것이 압류 이후라면 권리자의 선의나 악의를 불문하고 부정할 것입니다. 그러나 채무자에게 먼저 경매개시 결정문이 송달되었고, 그 이후에 압류등기가 된 경우로써 그 사이에 선의로 권리를 취득한 경우라면 그 권리자는 보호가 됩니다. 경매개시 결정이 내려진 후에도 또 다른 경매개시 결정이 있을 수 있습니다. 이를 '이중 경매개시 결정' 또는 '압류의 경합'이라고 합니다. 이중 경매개시는 제3의 경매 채권자에 의하여 발생하는 것이 일반적입니다. 그러나 동일한 채권자의 신청으로도 가능하다고 합니다. 이중 경매 개시 결정도 독립된 경매개시 결정이므로 압류등기, 채무자 및 이해관계인에 대한 통지는 동일하게 진행됩니다. 그렇다 하더라도 먼저 개시된 경매절차에 따라 절차가 진행되며, 후행되는 경매절차가 신속히 진행되기 위해서는 먼저 실행된 경매절차가 취하 및 취소된 경우로써 잉여 주의에 위배되지 않을 경우에만 법원 직권으로 후행 경매절차를 신속히 진행하게 되고, 먼저 진행된 절차에서 제반 절차를 그대로 승계하여 매각 절차를 진행하게 됩니다. 이중 경매개시 결정이 있으면 후행 절차는 잠정적으로 진행이 밀리고

먼저 진행되는 경매절차 결과에 따라 진행 여부가 결정되는 것이 원칙입니다. 이중경매가 개시된 경우에는 후행되는 경매절차는 선행 경매절차에 흡수되므로 선행 경매절차에 따르게 됩니다.

경매신청에 따른 매각 조건

경매신청에 따른 매각조건은 개별 매각이 원칙입니다. 개별 매각 원칙에 부합되면 과잉 매각 문제도 없습니다. 그러나 일괄적으로 매각을 하는 것이 당사자에게 유리한 경우라면, 과잉 매각에도 불구하고 일괄매각이 허용됩니다. 즉 목적 부동산의 유기적인 관계를 고려해보면, 일괄적으로 매각함으로써 고가 매각을 유도할 수 있는 경우, 법률관계를 간단하고 명료하게 처리할 수 있는 경우, 일괄 매각에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 극소한 면적에 해당하는 토지인 경우, 분리매각을 하면 경제성이나 활용성이 떨어지는 경우가 이에 해당합니다. 이러한 사정이 있을 경우에는 사법보좌관이 직무상의 권한이나 이해관계인의 신청으로 인하여 일괄 매각하는 것으로 결정할 수 있습니다.

채무자 및 소유자에 대한 통지

경매개시 결정을 한 사법보좌관은 반드시 채무자 및 소유자에게 그 사실을 통지해야 합니다. 실무적으로는 결정일로부터 3일 이내에 통지를 해야 합니다. 이 통지가 필요한 이유는 특별한 이해관계가 있기 때문입니다. 그러하여 결정 사실을 통지하지 않았거나 그 송달에 미비한 부분이 있을 경우에는 경매절차가 무효가 됩니다. 채무자가 외국에 있거나 통지할 곳이 명확하지 않은 경우에는 통지를 생략할 수 있습니다. 그러나 채무자에 대한 경매개시 결정 통지는 반드시 이행해야 하므로 공시송달이라도 해야 합니다. 또한 통지받을 자가 외국에 있을 경우에는 외국의 주소지로 송달함과 동시에 대한민국 안에서 송달받은 장소와 수령인을 정하여 기간 내에 신고하도록 명할 수 있습니다. 만약 기간 내에 신고하지 않을 경우에는 그 이후의 송달이나 통지를 생략할 수 있습니다.