최저매각가격 결정 방법 및 매각 방법

최저 매각 가격의 결정 방법과 매각 방법

최저 매각 가격을 결정하는 것은 경매 진행에 있어 기초가 되는 준비사항 중의 하나입니다. 최초 매각 기일에 적용이 되는 부분들을 준비하는 것입니다. 오늘은 최적 매각 가격의 결정 방법과 어디까지 그 효력이 유효한지 알아보고, 개별 매각 및 일괄 매각이라는 개념에 대해서도 알아보겠습니다.

 

1. 최저 매각 가격 결정 방법

사법보좌관은 감정인이 제출한 감정평가액을 참작하여 최초 매각기일에서 적용할 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다. 최저 매각 가격을 결정하는 취지는, 매각 부동산이 시세보다 저가로 매각되면 채무자 또는 소유자의 이익을 해칠 뿐만 아니라 채권자들에게도 불이익이 되므로, 일정한 기준이 되는 적정한 가격을 표시함으로써 공정한 가격을 유지하고 부당한 염가 매각 방지 및 경매제도의 공정성을 담보하기 위한 것입니다. 그러나 이러한 취지는 최초 매각기일에서만 의미가 있을 뿐 유찰이 될 경우라면 그 의미가 없어지는 것으로 볼 수 있습니다. 다만 최저 매각 가격은 잉여 여부를 판단하는 기준이 되고, 최고가 매수 신고인 또는 차순위 매수 신고인이 될 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 실무상으로는 감정인이 제출한 감정평가액을 그대로 최저 매각 가격으로 결정하고 있는데, 만약 감정가액이 일반적인 기준이나 현저하게 부당함에도 불구하고, 이를 기준으로 최저 매각 가격을 결정한 경우라면 중대한 하자가 있는 것으로 보고 있습니다. 첫 매각기일에서 적용할 것으로 정해진 최저 매각 가격도 새 매각기일에서는 잉여 주의에 위배되지 않는 범위 내에서 일정액을 저감 하게 됩니다. 다만 저감 된 금액이 과도하다면 위법이나 무효 사유가 되므로, 이로서 실시되는 새 매각기일에서는 처음에 정한 최저 매각 가격으로 진행하게 됩니다. 여러 개의 부동산이 일괄적으로 매각될 경우에도 매각기일에 결정된 최저 매각 가격은 원칙상으로 부동산 전부를 대상으로 하나의 금액을 정합니다. 그러나 그 가격을 결정하는 기초는 어디까지나 일괄 매각되는 각 부동산의 개별 가액을 합산한 것에 불과합니다. 그러므로 일괄적으로 매각할 경우에도 각 부동산별로 최저 매각 가격을 정한 후에

이들 금액을 모두 합산한 가액으로 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다.

2. 최저 매각 가격 결정 효력

최저 매각 가격은 법정 매각조건으로 이해관계인 전원의 합의로도 바꿀 수는 없습니다. 그리고 그 가격에 미달하는 가액으로 응찰한 사람의 매수신청은 무효처리가 되며, 최저 매각 가격을 결정한 후에 일정한 기간이 지났다던지, 부동산 가격에 변동이 생기더라도 특별한 사정이 없으면 재평가하지 않는 것으로 하고 있습니다. 그러나 최저 매각 가격은 경매신청 당사자는 물론 배당 채권자에 대해서도 상당한 이해관계가 있는 것이므로 엄격한 결정이 필요합니다. 따라서 결정된 가격에 중대한 하자가 있을 경우에는 집행 법원이 매각불허가 결정을 해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

3. 매각방법- 개별 매각

경매실행 채권자가 집행할 대상으로 정한 목적물이 여러 개 있을 경우에도 개별 매각 방식으로 진행하는 것이 원칙입니다. 이에 따라서 개별 매각대금만으로도 모든 채권자의 채권액과 절차비용을 변제할 수 있을 경우에는 다른 부동산에 대한 매각은 허용되지 않습니다. 집행 법원이 일괄매각을 결정한 바가 없다면 개별 매각하는 것이므로 입찰자가 한 장의 입찰표에

여러 개의 부동산에 대한 입찰총액을 작성하여 제출하였다가, 매각 기일이 종결된 후에 집행관의 보완지시에 따라서 각 부동산별로 입찰표를 다시 작성하여 제출하였더라도 그 입찰표는 전부 무효처리가 되므로 응찰자는 최고가 매수 신고인이 될 수 없습니다. 판례는 개별 매각 원칙이 법적인 매각조건은 아니지만 이에 준하는 것으로 해석하고 있습니다. 과잉 매각은 개별 매각이 가능한 것을 전제로 인정되는 것이므로 일괄매각 사유가 있을 경우에는 적용되지 않습니다. 다만 여러 개의 부동산 중에서 일부 부동산의 매각대금만으로도 집행비용과 경매실행 채권자의 채권을 변제하기에 충분한 경우라면 일괄매각도 허용되지 않습니다. 이러한 경우에는 채무자로 하여금 매각할 부동산을 지정하도록 하고, 채무자가 지정하지 않을 경우에는 집행 법원의 재량으로 매각할 부동산을 선택할 수 있습니다.

4. 매각방법-일괄매각

경매 목적물은 물건별로 매각하는 것이 원칙입니다. 그러나 개별적으로 매각할 수 없는 특수한 사정이 있는 경우에는 과잉 매각에 해당하더라도 일괄매각으로 진행할 수밖에 없습니다. 일괄매각이 허용된 취지는 과잉 매각이 되더라도 채무자 및 배당 채권자에게 이익이 되는 사유가 있음을 참고했기 때문입니다. 이러한 취지에서 인정이 되는 일괄매각 사유를 보면 다음과 같습니다.

1) 토지와 그 지상건물

토지가 매각 목적물인 경우에는 그 지상에 존재하는 건물도 일괄적으로 매각할 수 있습니다. 법적인 문서상으로는 '건물'만 가리키고 있어 그 의미가 명확하지는 않지만 일괄매각 취지에서 볼 때 건물에 한정 지을 필요는 없고 건물의 요건을 갖추지 못한 공작물 등도 이에 포함되는 것으로 볼 수 있습니다. 다만 일괄매각 대상이 되는 건물 등에 대한 소유자는 토지와 동일해야 합니다. 따라서 건물 등이 다른 주체에 속하는 경우라면 토지에 부합되지 않으므로 별도의 법적인 관계로써 해결해야 합니다. 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후에 지어진 건물 등에 대해서는 저당권자가 일괄경매를 신청할 수 있는 규정이 있습니다.

2) 분리 매각하면 경제적인 효용성이 많이 떨어지는 경우

분리매각에 따라 각 부동산의 경제적인 가치가 떨어지는 경우란, 목적 부동산의 사용 이익 가치가 상호 의존관계에 있는 경우를 말합니다. 즉 여러 필지의 토지가 단일용도로 제공될 경우에만 사용 이익 가치가 있다던지, 분리 매각하면 일부 토지에 대한 활용이 불가능한 경우, 동일한 주체에 속한 토지와 그 지상건물을 분리 매각할 경우 법정지상권이 성립하여 토지 또는 건물의 가치가 현저하게 떨어질 수밖에 없는 경우가 이에 해당합니다. 이러한 경우라면 관련된 부동산을 일괄적으로 매각함으로써 채무자, 채권자, 기타 배당권자의 이익이 되도록 한 것입니다.