매각 결정의 요건 및 매각 허가와 불허가 결정

매각 결정의 조건 및 허가, 불허가 결정 조건

매각을 결정하는 데 있어서 사법보좌관은 필요한 조건이나 살펴보아야 할 여러 가지 항목들이 있습니다. 오늘은 매각을 결정하게 되는 조건에 대해서 알아보고, 매각을 허가해야 하는지 불허가해야 하는지에 대한 조건도 세세하게 알아보도록 하겠습니다. 또한 매각 허가나 불허가함에 있어서 그에 따르는 효과도 알아보겠습니다.

1. 매각 결정의 요건

매각 허가 및 불허가 결정을 하기 전에 사법보좌관은 출석한 이해관계인에게 매각 허가에 대한 의견을 진술하게 하고, 그 결과에 따라 매각 허가 및 불허가 결정을 해야 합니다. 여기서 이해관계인이 뜻하는 것은 이해관계인, 최고가 매수 신고인, 차순위 매수 신고인, 본인이 매수인이 되어야 한다고 주장하는 사람까지 포함합니다. 매각 허가에 대한 이의는 매각 허가 결정이 있을 때까지 신청해야 합니다. 사법보좌관이 매각 허가 및 불허가를 결정할 때에는 아래와 같은 사항을 확인한 후 그 결과를 바탕으로 결정하게 됩니다.

-재매각 사건인 경우에는 전 매수인에 해당하는지 여부

-경매절차의 정지 및 취소 여부

-조세 채권 등에 의한 공매 처분 종결 여부

-농지 취득 자격 증명서 등 제삼자의 동의서, 승낙서 제출 여부

-경매 개시 결정 사실을 채무자 및 소유자에게 송달했는지 여부

-경매 실행 채권자에 대한 무잉여 여부

-공동입찰자 전원의 매수인들이 자격 요건에 부합되는지 여부

여러 개의 부동산을 동시에 매각할 경우에는 한 개 또는 일부 부동산의 매각대금만으로도 강제 집행 비용과 모든 채권자의 채권액을 변제하기에 충분하다면 다른 부동산의 매각은 허가하지 않습니다. 따라서 일부 부동산에 대해서만 매각할 경우라면 채무자가 매각할 목적물을 선택할 수 있습니다. 다만 토지와 그 지상 건물을 일괄적으로 매각하거나, 재산을 분리, 매각하면 경제적 효용성이 매우 떨어지는 경우 및 채무자가 동의한 경우에는 과잉 매각에도 불구하고 일괄 매각할 수 있는 것으로 하고 있습니다. 저당권을 실행할 경우에 일괄매각이 허용되는 경우가 있습니다. 즉, 토지에 저당권을 설정할 당시 존재하지 않았던 건물은 일괄 매각할 수 있는데, 토지에 존재하지 않았던 건물이라면 나대지 상태에서 신축된 것은 물론 기존 건물을 철거하고 재건축, 신규 건축한 것도 포함됩니다. 다만 일괄매각 대상이 되는 것은 토지 저당권 설정자가 축조한 것에 한정됩니다. 또한 제삼자가 축조한 것은 포함되지 않습니다. 일괄 매각되더라도 매각 대금 중에서 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있는 것은 토지의 매각대금에 한정될 뿐입니다.

2. 매각 허가 결정의 효과

사법보좌관은 최고가 매수 신고인에 대한 매각 불허가 사유가 없거나, 이해관계인의 매각 허가에 대한 이의신청을 심사한 결과, 이유가 없다고 판단될 경우에는 최고가 매수 신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 합니다. 이 결정에 따라 최고가 매수 신고인은 매수인이 됩니다. 매각 허가 결정은 선고하게 되는데, 이 결정은 선고로써 고지의 효력이 생기므로 이해관계인에게 별도의 결정 정본을 송달할 필요는 없습니다. 다만 매각 허가 결정 사실은 공고함으로써 이해관계인들에게 매각이 최종 마무리된 사실을 알리고, 즉시 항고할 수 있는 기회를 제공하게 됩니다. 매각 허각 결정은 확정이 되어야 효력이 발생합니다. 매각 허가 결정은 매수인의 청약에 대한 승낙으로 보고, 최고가 매수 신고인에게 권리를 취득시키는 재판으로서의 성질을 갖습니다. 이 매각 허가 결정에 대한 효력을 보면, 추후에 강제경매의 기초가 되는 집행권에 대하여 청구이의의 정당성 여부 심판을 하게 되고 강제집행을 허가하지 않는다는 취지의 재판이 있는 경우라도 매각 허가 결정 효력은 변함이 없고, 선고된 이후에 집행 정본이 제출된 경우, 채무변제나 집행권원 내용이 변경된 경우라도 매각 허가 결정은 여전히 유효하다고 합니다. 이 결정이 확정된 경우라면 그 효과는 원칙상으로 유지됩니다. 따라서 경매 물건에 존재하는 하자를 원인으로 하여 취소가 불가능하고, 매수인도 그 지위를 포기할 수 없으며, 매수인과 채무자와의 합의로도 매각 허가 결정은 취소할 수 없는 것으로 보고 있습니다. 절차상의 효과를 보면, 결정 이전에 존재하던 하자는 모두 치유되는 것으로 보기 때문에 이해관계인은 더 이상 이것을 이유로 다툴 수 없도록 하고 있습니다. 즉 매각에 따른 절차상의 흠은 결정 전에 분명히 해야 할 사안임을 강조합니다. 이것은 경매절차의 안정성과 신속을 담보하기 위한 공익적인 측면에서 부여된 효력입니다. 다만 매각 허가 결정이 있더라도 다음과 같은 사유에 해당하는 경우에는 당연히 무효 처리가 됩니다.

-애초부터 경매 대상이 아니어서 감정평가에도 포함되지 않는 부동산을 매각 허가 결정 시에 부동산 목록에 포함시킨 경우

-경매 목적물이 아닌 부동산에 대한 매각 허가 결정

-경매 기일 공고 및 경매 조서에는 대지 부분에 대한 최저 매각 가격을 기재하지 않았는데도

대지에 대하여 매각 허가 결정을 한 경우

-독립된 건물을 경매 목적물의 하나로 잘못 인지하여 경매개시 결정을 한 경우로써

그 독립된 건물 부분에 대한 매각 허가 결정

-채무자 및 소유자에 대한 경매개시 결정 사실에 대해 송달하지 않은 경우

매각 허가 결정을 받은 매수인이나 배당을 받을 채권자는 목적물의 유지, 보전을 위하여 '관리 명령'을 신청할 수 있습니다.

3. 매각 불허가 결정의 효과

매각을 불허가하는 경우로는 매각 부동산이 멸실되었거나 압류 전에 존재한 가등기권자가 본등기를 마친 경우, 법률상 처분 제한 등으로 매각요건이 제대로 갖춰져 있지 않은 경우, 과잉 매각이 된 경우 등입니다. 불허가 결정서에는 이유를 적어야 합니다. 또한 결정도 선고하여야 합니다. 선고는 고지함으로써 효력이 생기며 별도로 이해관계인에게 결정본을 송달할 필요는 없습니다. 다만 불허가 결정은 확정이 되어야 효력이 발생하며, 매각불허가 결정이 확정된 경우에는 사법보좌관의 직접적인 권한으로 새로운 매각 기일을 정하게 됩니다. 매각 불허가 결정이 확정된 경우에는 최고가 매수 신고인 및 최고가 매수 신고인에 해당한다고 주장하는 사람은 매수에 관한 책임이 면제가 됩니다. 따라서 집행 법원에 제공된 매수신청보증금에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 사법보좌관은 다시 새로운 매각기일을 정하여 공고하는 등 매각절차를 신속하게 진행하게 되는데, 매각과 관련된 내용 중 기존의 조건들은 원칙상 그대로 유지가 됩니다.