경매 응찰 절차 중 초기에 주의해야할 사항들

경매 응찰에 관한 설명 및 응찰 시 주의사항

경매에 응찰을 하기 위해서는 경매 물건의 사전 답사도 중요하지만 응찰 당일에 준비해야 하는 서류 및 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다. 오늘은 응찰에 관한 대략적인 설명과 경매 응찰 시에 준비해야 하는 보증금 및 실수하지 않는 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

1. 응찰 방법에 관한 개요

매각 기일에 참여할 경우에는 응찰자가 어떤 절차에 주의하고 관심을 가져야 할 것인가 하는 문제는 한마디로 단정할 수는 없습니다. 따라서 각자의 입장에 따라 기법 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 응찰자가 매각기일에 참여하기까지는 상당한 시간과 노력을 투자하였을 것이므로 가급적이면 본인이 원하는 희망 가격으로 매수하길 원할 것입니다. 경매제도는 경쟁을 전제로 진행하는 것이므로 응찰하는 방법에 문제가 있으면 다른 응찰자를 자극하게 될 것입니다. 따라서 가격도 터무니없이 높아질 수 있습니다. 경매시장에서 부동산을 구입하는 목적은 다양하겠지만 일반적인 거래 시장에 비해서 다소 저렴한 가격으로 구입할 수 있는 매력에서 비롯된다는 점은 부인하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 응찰 기법의 미숙으로 불필요한 경쟁을 유발함으로써 애써 탐색한 물건을 놓치게 되는 일이 있는 것입니다. 경매제도가 활성화되려면 저렴한 가격으로 하자가 없는 부동산을 구입할 수 있어야 합니다. 이러한 취지에서 절차상으로도 감정인으로 하여금 합리적인 가격을 산정하게 하여 객관적인 가치를 담보하게 해야 합니다. 유찰이 될 경우에는 일정한 금액을 저감 시킨 후에 새로운 매각을 실시함으로써 일반인들의 관심을 유도하고 있습니다. 그러나 경매시장에서 부동산을 구입할 경우라도 제도의 특성이나 특수 비용의 발생 등으로 인한 부분 때문에 일반적인 거래시장에서 구입하는 것보다 저렴한 가격으로 볼 수 없는 경우도 많습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 사정을 고려하지 않고도 입찰 가격이 제시되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 이러한 현상이 당사자의 특수한 사유에 따른 것이라면 어쩔 수 없으나, 경매시장에 대한 오해로 생긴 것이라면 경매제도의 부작용이라고 할 수 있습니다. 매각기일에 참여하는 응찰자로서는 진지하고 냉정한 자세를 가질 필요가 있고, 이로써 경매제도의 합리적인 발전과 건전성에 기여할 수 있으므로 경매로 인한 가치도 추구할 수 있는 것입니다.

2. 입찰 보증금 및 서면 준비

매각기일에 참여하는 응찰자의 합리적인 입찰 기법에 대하여 설명해 보고자 합니다. 입찰 보증금은 집행 법원이 정한 보증금 또는 보증방법에 따라 집행관에게 제공해야 하므로 응찰자는 매각기일마다 정해진 조건들을 확인하고 진행해야 합니다. 우선 보증금 납입 방법은 현금, 금융기관에서 발행한 수표, 은행 등이 발행한 지급보증 위탁계약서 중에서 하나를 선택할 수 있습니다. 다만 집행 법원이 보증방법을 제한한 경우에는 이에 따른 보증을 제공해야 합니다. 수표는 지급 제시 기간이 끝나는 날까지 5일 이상이 남아있는 것으로서 해당하는 금융기관에 지급 제시할 경우 바로 현금으로 교환이 되는 증서를 말합니다. 지급보증 위탁계약서는 응찰자가 최고가 매수 신고인이 되었음에도 보증금을 지급하지 않을 경우 은행이나 보증보험회사가 법원에 응찰자를 대신하여 입찰보증금을 즉시 지급할 것을 약정한 증서를 말합니다. 현재는 대부분이 수표를 활용하여 입찰을 진행하는 방식을 택하고 있습니다. 하지만 경매 물건이 상당한 고가인 경우에는 보증금만 억 단위가 넘게 되므로 이러한 금액을 즉시 준비하기에는 어려움이 있을 수 있어서 지급보증 위탁계약서가 필요한 상황이 있을 수 있습니다. 보증금은 일반적으로 매각대금의 10%만 준비하면 됩니다. 이는 법으로 정한 매각 조건입니다. 특별매각조건으로 보증금률을 다르게 정한 경우라면 이에 따른 비율 이상을 제공해야 할 수도 있습니다. 입찰보증금은 매각기일 당일날 준비하기에는 어렵습니다. 일반적으로 응찰 시간이 오전 10시부터 오전 11시 10분 사이에 진행이 되므로 당일에 은행에 방문을 하게 되면 응찰 일정에 차질이 생기기 쉽습니다. 따라서 매각기일 하루 전에 보증금 등 필요한 준비물을 챙기는 것이 유리하고 실수할 확률이 줄어듭니다. 인감증명서, 법인등기부등본, 신분증, 도장, 대리인 증명서(필요시) 등등 필수 준비물은 매각기일 전에 준비해 두는 습관을 가질 필요가 있습니다.

3. 물건 진행 여부 확인

매각기일날 법정에 도착하면 우선 사건 진행이 변경 없이 진행이 되는 건지 확인할 필요가 있습니다. 이유는 매각 사건이 취하, 변경, 연기, 정지, 취소 등으로 진행되지 않는 경우가 많기 때문입니다. 당일 진행 여부는 입찰법정 입구에 있는 게시판을 통하여 쉽게 확인이 가능합니다. 법원에 따라서는 진행의 변경에 대해서 쉽게 확인할 수 있도록 배려해주는 경우도 있지만, 일반적으로는 당일날 진행되는 매각 사건 목록을 일괄적으로 게시하면서 그 사건에 대해서만 붉은색으로 표시하여 알리는 경우도 있습니다. 입찰 당일에는 입찰표 작성에 집중하기 때문에 매각 진행 여부를 확인하지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 입찰하기 전 매각 사건 진행 여부를 꼭 확인하고 진행하는 습관을 가지는 것이 좋습니다.

4. 매각물건 명세서 등 관련 자료 확인

매각기일에는 개정과 동시에 매각 사건과 관련된 자료를 제공하고 이 자료를 열람할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 매각물건 명세서, 감정평가서, 현황 조사 보고서의 사본을 비치하고 있습니다. 감정평가서와 현황 조사 보고서는 매각물건 명세서에서 찾아볼 수 있고, 다른 경매사건 자료들과 합하여 표지 앞에 가각의 사건 번호를 일괄적으로 표시하고 있습니다. 이 서면에 기재된 내용들은 법적인 효력이 있는 것이므로 물건의 하자 여부나 권리 등에 대한 상세한 검토가 필요합니다. 이 자료들은 매각기일 1주일 전부터 제공되어 열람할 수 있으므로, 응찰자는 사전에 열람하는 것이 바람직합니다. 왜냐하면 매각 당일에 훑어보기에는 매우 혼잡하기 때문에 상세하게 확인하기가 어렵기 때문입니다. 또한 경쟁관계에 있는 다른 응찰자들을 자극할 수 도 있습니다. 하지만 당일에는 혹여나 변동사항이 있는지에 대한 여부를 간단히 확인해 볼 필요는 있습니다.