우선 특권의 의의와 우선 변제권에 대하여

우선 특권의 뜻과 우선 특권이 적용되는 분야

우선 특권이라 함은 부동산 경매에 있어서 사회적인 약자를 위해 그들의 권리를 일부 존중해야 한다는 취지로 생겨났습니다. 우선 특권에 대해 알고 있으면 경매라는 사건이 발생했을 때 발 빠르게 대처할 수 있는 노하우를 가지고 있는 거와 마찬가지입니다. 그래서 오늘은 우선 특권에 대해 알아보고 이 우선 특권이 어떤 경우에 적용이 되는지에 대해 알아보겠습니다.

1. 우선 특권 이란 무엇인가?

우선 특권이란 경매 목적물에 해당하는 권리 중 그 권리의 순위와는 무관하게 다른 권리자에 우선하는 특별한 지위가 인정되는 것을 말합니다. 우선 특권을 인정하게 되면 이해관계인의 지위에 불안이나 모순이 발생하게 됩니다. 그러나 이런 부당한 점을 없앨만한 필요가 있는 권리라면 이를 인정해야 하고, 사회적으로도 받아들일 있는 것입니다. 다만 우선 특권을 인정하는 경우라도 현재 권리자의 기득권 침해는 가급적이면 최소화할 수 있도록 해야 하고, 그에 대한 성립요건도 엄격하게 제한할 필요가 있습니다. 이러한 양면의 조화가 없다면 공익, 사익 간의 균형을 유지할 수 없고 그 효과를 보기 어렵습니다. 부동산 경매와 관련하여 검토할 필요가 있는 우선 특권으로는 근로자의 임금에 관련한 특권, 주택이나 상가건물 임차인에 대한 우선 특권 및 필요비와 유익비에 대한 선취 특권이 있습니다. 이들 우선 특권을 인정한 취지는 형평성, 사회적 약자에 대한 배려 및 인간의 존엄과 기본적인 인권에 대한 헌법적인 보장에 있습니다. 이와 관련하여 우리 헌법은 '모든 국민은 인간으로서의 존엄과 가치를 가지며 행복을 추구할 권리를 가진다. 국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적인 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다.'라고 규정함에 있어 우선 특권에 대한 헌법적인 근거를 볼 수 있습니다. 입법적으로 우선 특권을 인정할 필요성은 사회, 경제적인 약자에 대한 배려가 필요한 경우입니다. 현행 법률상 일반적으로 볼 수 있는 것도 이들에 집중되어 있습니다.

2. 근로자의 임금채권 우선 특권

근로자는 일반적으로 노동의 대가로 임금을 받아서 생활하는 사람을 말합니다. 그러나 우선 특권이 인정되는 근로자는 근로기준법에서 규정하고 있는 근로자의 개념적인 범위에 속한 사람에 한정됩니다. 법에서의 근로자란, '직업의 종류를 불문하고 사업 또는 사업장에서 임금을 목적으로 근로를 제공하는 자'라고 규정하고 있습니다. 그러나 구체적으로 근로자에 해당하는지 여부는 판결로 확정될 수밖에 없는 한계가 있습니다. 판례는 근로기준법상 근로자에 해당하는지 여부는 계약의 형식이 민법상의 고용계약인지, 도급계약인지에 따라 판단하지는 않고, 전체적으로 보아 사업 또는 사업장에서 임금을 목적으로 사용자와의 종속관계에서 근로를 제공하였다고 인정되는 이상, 근로자에 관한 여러 가지 징표 중 근로조건에 관한 일부 사정이 결여되었더라도 원칙상으로는 근로자에 해당한다는 입장을 취하고 있습니다. 따라서 노동조합의 전임자도 사용자와의 사이에서는 기본적인 노사관계가 유지되므로 근로자에 해당하고, 공립병원의 전공의가 병원에서 정한 근로 계획에 따라 병원과의 실질적인 사용 및 종속 관계 하에서 근로를 제공하고 임금을 받았다면 근로자이며, 회사의 이사라도 회사로부터 위임받은 고유사무를 처리하는 일 외에 일정한 노무를 담당하면서 임금을 받았다면 역시나 근로자에 해당하고, 회사의 정식 기사로 취업하기 위하여 구비서류를 제출하고 회사의 단체 협약과 취업규칙이 정한 수습기간 내에 있었다면 근로기준법상 근로관계가 성립하는 근로자에 해당한다는 입장을 취하고 있다. 다만 학습지 등을 제작. 판매하는 회사와의 업무위탁계약을 체결한 상담교사는 회사로부터 구체적, 직접적인 지휘나 감독을 받는 관계가 아니고, 회사로부터 받는 수수료도 임금으로 보기 어렵다는 점 및 업무시간이 정해지지 않았다는 것 등을 이유로 근로자가 아니라고 판결하고 있습니다. 근로자에 해당하는 사람이 사용자로부터 근로의 대가를 지급받지 못한 경우에는 경매절차에 참가하여 사용자의 책임재산에 대한 매각대금으로부터 생계유지에 필요한 최소한의 임금을 최우선으로 배당받을 수 있는 특권이 인정됩니다.

3. 주택 및 상가건물 임차인의 우선 특권

임대차 계약은 임대차 계약은 임대인과 임차인 간에 체결이 되는 채권 계약으로 성립이 됩니다. 임대차 계약은 다양한 목적물에 대하여 성립할 수 있으나 부동산에 대한 임대차 계약은 다른 목적물의 임대차 계약에 비해 사회적으로나 경제적으로 매우 중요한 의미를 갖습니다. 일반적으로 임차인은 약자의 지위에서 임대인과 계약을 체결하게 됩니다. 특히 부동산의 경우에는 더욱 그렇습니다. 당사자가 서로 동등하지 못한 지위에서 체결하는 임대차 계약이라면 상당한 모순이 있을 것입니다. 한편 임차인이 제공하는 보증금은 임차인의 전 재산일 수도 있고, 계약 종료로 인해 돌려받아야 할 보증금을 받지 못하는 부분에 대한 위험적인 측면도 있습니다. 이러한 문제들을 다소 완화할 수 있는 장치가 바로 '소액 보증금 최우선 변제권'이라는 특권입니다. 그러나 우선 특권은 기존 권리자에 대한 제한 내지 침해를 전제하에 인정되는 것이므로 무제한으로 인정할 수는 없습니다. 그래서 부동산에 성립한 임차권이라도 엄격한 요건 하에서만 인정하고 있는 것입니다. 주택 임차인에 대한 최우선변제권은 1984년 1월 1일 시행된 이후 지금까지 수차례에 걸친 입법 개정이 있었습니다. 그리고 상가 임차인에 대해서는 2002년 11월 1일부터 시행되고 있습니다.

4. 확정일자에 따른 우선 변제권

물건에 대한 권리의 순위는 등기한 시점으로부터 그 순위가 확정이 되고 제삼자에게 대항할 수 있는 효력을 갖습니다. 등기는 물건에 대한 권리를 공개적으로 개시하는 목적으로 만들어진 것이지만 채권에 해당하는 임차권도 물권처럼 등기할 수 있는 권리로서 인정되고 있습니다. 그러나 현실적으로는 임차권을 등기하는 경우는 극히 드뭅니다. 이러한 현상은 임대인이 우월적인 지위를 이용하여 임차인의 등기청구권에 협력하지 않거나 임차인으로서도 등기라는 번거롭고 비용이 소요되는 절차를 굳이 할 필요가 없다고 판단하기 때문입니다. 이러한 사회적인 인식 등에 따라 미등기 임차권은 물권에 비해 더욱 열등한 지위에 서게 되고 결국 임차인은 공허한 지위로 전락하게 됩니다. 우선 특권 제도는 임차인에게 그 등기가 없음에도 불구하고 경매 목적 부동산에 성립하는 물권자와 동등한 지위에서 배당받을 수 있는 권리를 인정하고 있다는 점에서 특별한 의미를 가집니다.