임차권자, 전세권자, 상가임차인의 권리

주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법의 권리

임대차 관계에서 문제가 생기게 되면 대부분의 사람들은 임대차 보호법에 관련한 지식이 부족하여 문제 해결에 있어서 우왕좌왕하는 경우가 발생하게 됩니다. 그래서 오늘은 주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법에 대한 권리를 알고, 그 권리를 주장할 수 있는 범위가 어디까지 인지를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1. '주택임대차 보호법'상 보호대상자로서의 범위

주택 임차인이 적법한 임대차 계약을 체결하고, 주민등록 전입신고, 주택 인도에 해당하는 요건을 갖춘 경우에는 그 익일부터 대항력을 취득하게 됩니다. 이에 더해서 확정일자까지 받으면 우선 변제권도 취득하게 됩니다. 그리고 임대차보증금이 일정 기준금액 이하인 경우에는 주택 가격의 2분의 1 범위 내에서 최우선 변제를 받을 수 있는 권리도 취득하게 됩니다. 이러한 권리는 대항요건을 전제로 인정되는 것이기는 하지만 각 권리는 엄연히 개별성을 지닌 것이므로 임차인은 이들 권리를 겸하는 지위를 갖고 있습니다. 임차인은 임대인의 동의가 있을 경우 임차권을 적법하게 양도하거나 전대할 수 있습니다. 따라서 적법한 전대가 있을 경우에는 임차인(전대인)의 대항력은 전차인을 통하여 그대로 유지되고 적법한 양도가 있으면 양수인(새로운 임차인)은 양도인(종전 임차인)이 보유하고 있던 대항력을 그대로 승계하게 됩니다. 다만 양도나 전대에 따른 대항력이 승계되기 위해서는 임차인 또는 전대인이 퇴거한 날로부터 주민등록 전입 신고기한인 14일 내에 양수인 또는 전차인의 주민등록 전입신고가 있어야 합니다.

임차권자로서의 지위

임차권은 채권이므로 원칙상 등기할 수 있는 것이 아닙니다. 그러나 임차권도 등기함으로써 제삼자에게 공시할 필요가 있음을 감안하여 '부동산 등기법'은 등기를 허용하고 있습니다. 실무적으로 봤을 때 임차권을 등기하는 사례는 별로 없지만 임차권도 엄연히 등기할 수 있는 권리로서 인정이 되고, 이로써 대항력을 갖출 수 있습니다. 따라서 주거용 건물의 임차인이 당해 주택에 임차권을 등기한 경우, 이와 별도로 주민등록 전입신고와 주택을 인도 받음으로써 '주택 임대차 보호법'에 따른 대항력과 최우선변제권 및 우선변제권도 갖출 수 있습니다. 이러한 경우라면 등기 임차권자로서의 지위와 '주택임대차 보호법'상 인정되는 임차인의 지위를 겸하게 합니다. 한편 임대차 기간이 종료된 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 기존의 대항력을 유지하기 위하여 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 도 있습니다. 이 신청이 있을 경우 법원은 임차권 등기명령을 발하고, 이에 따라 법원사무관 등이 등기소에 임차권등기를 촉탁하게 됩니다. 임차권 등기가 되면 임차인이 대항요건을 상실하더라도 기존 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 따라서 임차권등기가 절차를 거처 완성되기 전에 임차인이 대항요건을 상실한 경우에는 임차권등기일로부터 새로운 대항력을 취득하게 됩니다. 이러한 원리는 임차인이 임대인과의 협의로 임차권 등기를 한 경우에도 그대로 적용되는 것으로 하고 있습니다.

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전세권자로서의 지위

임차인이 대항력에 기한 최우선변제권과 우선변제권 및 등기 임차권자로서의 지위를 갖고 있음에도 전세권 등기를 하는 경우도 있습니다. 전세권 등기를 하면 당해 주거용 건물에 물권자로서의 권리도 취득하게 됩니다. 따라서 '주택임대차 보호법'에서 인정하는 대항력, 최우선변제권, 우선변제권과 전세권자로서의 지위도 겸하게 됩니다. 이들 권리는 각 법률의 근거규정 및 성립요건이 달라 별개의 권리성을 갖기 때문입니다. 그러나 주택 임차권은 대항력과 최우선변제권이라는 특권이 있으므로 어떤 측면에서는 물권인 전세권보다 더 강력한 권리로 볼 수 있습니다. 즉 전세권은 실무적으로 주거용 건물 부분에만 설정될 뿐이어서 우선변제받을 수 있는 것도 주거용 건물의 매각대금에 한정되지만, 대항력과 확정일자에 기한 임차인은 대지의 매각 대금으로부터도 우선 변제받을 수 있는 법적인 효력을 갖는다는 점에서 특별한 지위가 보장됨을 알 수 있습니다. 한편 당초 임대차 계약을 체결한 임차인이 별도로 전세권 설정등기를 하기 위하여 전세권 설정 계약서를 작성하고 등기한 경우, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수일도 확정일자에 해당하므로, 그 필증에 찍힌 확정일자를 당초에 작성된 임대차계약서에 대한 확정일자로 간주하고 있습니다. 따라서 원래의 임대차계약서에는 비록 확정일자가 없더라도 등기필증에 날인된 확정일자에 기하여 우선변제권도 겸하는 것으로 해석하고 있습니다.

2. 상가 임차인의 지위

상가건물 임차인도 주거용 건물 임차인처럼 인정되는 특권과 일반법 상의 지위를 겸할 수 있습니다. 이에 따라 '상가건물 임대차 보호법'에서의 보호대상자로서의 지위, '민법'에서의 등기 임차인 및 전세권자로서의 지위가 각각 인정됩니다. '상가건물 임대차 보호법'은 '주택 임대차 보호법'과는 달리 일정한 물적 한계가 있습니다. 즉 '주택 임대차 보호법'은 주거용이라면 어떠한 제한도 받지 않고 그 보호 범위에 두고 있습니다. 그러나 '상가건물 임대차 보호법'은 상가건물 소유자의 법적인 안정 내지는 보호의 필요성이라는 견지에서 일정한 보증금에 대해서만 보호를 받을 수 있도록 한 특징이 있습니다. 즉 '상가건물 임대차 보호법'을 적용받기 위한 1차 요건인 보증금은 현실로 지급된 보증금뿐만 아니라 이에 부가된 차임도 보증금으로 환산되고, 그 환산액이 각 지역별로 정한 기준금액 이하인 경우에만 보호되는 것으로 하고 있습니다. 이를 일명 '환산보증금'이라고 합니다. '환산 보증금'이란 '(차임*100)+보증금액'을 말합니다. 상가건물 임차권에 우선 특권이 인정되기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다. 즉 적법한 임대차 계약 체결과, 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 하고, 상가건물을 인도받아야 합니다. 다만 이러한 요건도 상가건물에 대한 경매개시 결정 기입등기 이전에 갖추어야 합니다.

[꼭 알아야 할 지식] - 대항력과 최우선변제권, 우선 변제권의 이해