대항력과 최우선변제권, 우선 변제권의 이해

대항력과 최우선 변제권에 대한 이해

주거용 건물에 대한 '우선 특권'은 대항력, 최우선변제권, 우선변제권으로 구분됩니다. 이러한 요건은 주택 임대차 보호법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 경우 및 법의 절차에 맞는 배당신청을 하면 발생하는 특권입니다. 다만 임차인에게 인정되는 최우선 변제권 및 우선변제권이라도 각각의 권리를 인정하는 규정이 제정되기 전에 성립된 담보권자에게는 인정되지 않습니다. 오늘은 대항력과 최우선 변제권, 우선 변제권에 대해서 알아보겠습니다.

1. 대항력과 최우선 변제권

임차권 등기명령 및 임대인과의 협의로 인해 임차권등기에 해당하는 주택의 부분에 대항력을 구비한 임차인에게는 최우선 변제권이 인정되지 않습니다. 한편, 이런 요건을 갖춘 임차인이라도 금반언의 효과로써 그 지위가 인정되지 않는 경우도 있습니다. 판례 사례를 보면 근저당권자가 건물에 대한 담보 가치를 조사할 당시에는 "대항력이 있는 임차인"이 임차 사실을 부인하면서 임차보증금을 주장하지 않겠다고 확인서를 작성해준 경우, 근저당권자에게 해당 아파트 임차인이 아니라는 사실을 확인서로 작성해 준 경우, 은행 직원에게 근저당권 설정자와는 임대차 계약을 체결하거나 그에게 보증금을 지급한 바 없다는 사실을 인정하면서 확인서를 작성한 경우 등의 사실이 있을 때에는, 특별한 사정이 없는 한 추후 대항력을 주장하면서 매수인에게 보증금 반환 요구를 하거나 인도 거부 등을 주장하는 것은 금반언 내지 신의칙에 위반되는 것이어서 허용되지 않는다고 합니다. 대항력은 제삼자에 대한 권리를 주장할 수 있는 효력입니다. 주택 임차인이 전입신고나 확정일자를 받아 대항 요건을 갖추면 익일 0시부터 대항력을 취득하게 됩니다. 대항력이 즉시 발생하지 않고 익일에 발생하는 것으로 규정한 이유는, 주택을 인도하는 경우나 주민등록은 등기와는 달리 간단하게 공시되는 것이므로 , 같은 날 이루어진 등기의 순서를 확인하는 것이 불가능하고, 등기하는 시점에는 없었던 임차인의 출현으로 입게 될 예측 불가능한 손해를 방지하려는 목적으로 등기권리자의 순위를 우선시하도록 하기 위한 것입니다. 대항력을 구비한 임차인에게 인정되는 최우선변제권은 선순위 저당권이 설정된 시점에서 각 지역별 해당하는 일정 금액에 대해서만 인정됩니다. 하지만 이렇게 최우선 변제권이 인정되는 임차인이라도 해당 금액을 받기 위해서는 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하고 적법한 배당신청이 필요합니다. 최초로 설정된 저당권 등 말소기준 권리에 앞서서 대항력을 갖춘 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 그리고 인수 대항력과 최우선변제권 및 우선변제권을 겸비한 임차인의 각각의 권리는 모두 존재하게 됩니다. 절대적인 대항력을 가진 임차인이 배당신청을 하였음에도 보증금을 완전히 회수하지 못한 경우에는 매수인에게 잔여 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있고, 보증금을 모두 반환받을 때까지는 이 목적물도 계속 점유할 수 있습니다. 다만 최우선 변제권은 주택의 매각대금 중 2분의 1에 한정됩니다. 여기서 최우선변제 대상인 '주택의 매각대금'이란 주택과 그 대지의 매각대금에서 경매절차에 소요된 진행 비용을 공제하고 남는 실제 배당금이라고 합니다.

2. 우선 변제권

대항력을 갖춘 임차인 중 확정일자를 받은 임차인에게 인정이 되는 특권을 우선변제권이라고 말합니다. 확정일자는 '날짜'가 찍힌 증서로써 확정일자가 부여된 당일 그 문서가 존재하는 사실을 입증하는 효력이 있습니다. 임차인에 대한 우선변제권 요소로써 확정일자를 요구한 취지는 임대인과 임차인간의 상호 담합으로 보증금액이 변경되는 것을 방지하기 위한 것입니다. 확정일자는 임대차 계약서 원본에 부여되는 것이므로 원칙상으로는 이 자체로써 입증이 가능하지만 반드시 임대차계약서로만 입증할 필요는 없고 공정증서 대장 등 다른 방법으로도 입증할 수 있습니다. 다만 공정증서로 작성되는 경우가 아니라면, 임대차계약서에 확정일자만 확인될 뿐이고 계약내용에 대한 구체적인 자료는 보관하지 않으므로 결국 확정일자가 부여된 임대차계약서 분실에 따른 위험은 임차인의 부담이 됩니다. 확정일자가 부여된 임대차 계약서를 분실한 경우에는 임대인이 보관하고 있는 계약서 또는 임대인의 협조를 받아 기존 계약과 동일한 계약서를 다시 작성한 후에 확정일자를 부여받은 기관으로부터 확정일자 부여대장에 근거하여 사실관계를 입증한 경우에도 분실한 임대차 계약서의 확정일자 효력이 그대로 유지된다고 합니다. 확정일자의 효력은 부여받은 날에 발생합니다. 그러나 이것은 대항력을 전제로 인정이 되는 것이므로 만약 대항 요건을 갖춘 날에 확정일자를 부여받았다면 우선변제 효력도 대항력이 발생하는 '다음날 0시'부터 발생합니다. 그리고 확정일자 효력이 발생한 경우라도 추후 보증금을 증액한 때에는 증액할 때마다 확정일자를 추가로 받아야만 증액된 보증금에 대한 우선변제권이 발생하게 됩니다. 확정일자를 받은 임차인에게 물권에 해당하는 권리를 인정함으로써 순위에 따른 배당신청권을 인정한 점 및 미등기 임차권이라도 '민사집행법'에서의 경매 및 '국세 징수법'에서의 공매를 진행할 시에 '물권과 대등한 권리가 인정되는 점'에서는 특권이라고 할 수 있습니다. 우선변제권은 대항력을 전제로 관할 관청 등으로부터 확정일자를 부여 받음으로써 인정되는 권리이지만, 최우선 변제권과 마찬가지로 배당요구 종기일까지 배당신청을 하지 않으면 인정되지 않는 특징이 있습니다. 말소기준 권리보다 선순위에 있는 절대적인 대항력을 갖춘 임차인이 소액 보증금 임차인이거나 확정일자를 구비한 경우로써 배당신청을 하게 되면 최우선 또는 우선변제권이 있습니다. 그러나 배당신청을 하지 않았거나 배당 신청을 한 경우라도 완전한 배당을 받지 못한 경우에는 매수인의 부담이 되어버립니다. 다만 말소기준 권리보다 후순위에 속한 확정일자가 부여된 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 배당 없이 소멸이 되고, 배당 신청을 한 경우라도 배당 부족 또는 배당받지 못한 경우를 불문하고 직권 말소될 뿐 매수인의 부담이 되지는 않습니다.