새매각의 개념과 종류에 대하여 쉽게 알려드립니다.

새매각의 개념 및 종류

'새매각'이란 매각 허가 결정에 이르지 않았거나 매각 허가 결정이 있었더라도 매각 결정이 확정되지 못해서 다시 실시하는 매각기일을 말합니다. 오늘은 새매각에 대한 개념과 어떤 때에 새매각을 실시하는지에 대해서  알기 쉽게 알려드리도록 하겠습니다.

 

새매각의 개념

'매각 허가 결정에 이르지 않은 경우'란 매각기일을 실시한 결과 응찰자가 없었거나, 응찰자가 있었더라도 응찰이 무효되는 등의 사정으로 최고가 매수 신고인을 결정할 수 없는 경우, 최고가 매수 신고인으로 결정된 경우라도 매각조건 미충족 등으로 매각을 허가할 수 없는 경우를 말합니다. '매각 허가 결정이 있은 경우라도 매각 결정이 확정되지 못한 경우'란 최고가 매수 신고인을 매각 결정 기일에서 매수인으로 결정하였으나 이해관계인의 이의신청 또는 즉시항고로 인하여 항고법원에서 매각이 불허가된 경우를 말합니다. 이러한 사유로 실시하는 매각기일을 '새 매각기일'이라고 칭하고 있습니다.

새매각을 흔히 '신매각'이라 칭하기도 합니다.

한편 무잉여 최고에 대하여 압류채권자가 조건부 매수신청을 한 경우로써 매각 허가 결정을 받고도 매각대금을 납부하지 않은 경우에도 새매각에 해당하는 것으로 보고 있습니다.

이러한 경우로는 응찰자는 있었으나 압류채권자가 제시한 금액보다 낮아서 최고가 매수 신고인이 되지 못한 경우도 있고, 매각기일에 응찰자가 아무도 없는 경우도 있습니다. 그러나 결과적으로 보면 압류채권자가 최고가 매수 신고인이 된 점에서 응찰자가 없는 경우로 보기는 어렵습니다. 따라서 압류채권자가 매각대금을 미납한 경우라면 재매각으로 보아야 합니다. 다만 압류채권자에게 응찰 무효 내지 매각불허가 사정이 존재할 경우라면 새매각이 될 것입니다.

무응찰에 따른 새매각

새매각은 원칙상 응찰자가 없는 경우를 뜻하는 것입니다. 즉 매각기일을 실시한 결과 당해 사건에 아무도 응찰하지 않은 경우입니다. 일반적으로 매각금액이 부동산 가치에 비해 고액이거나 시세와 비교해서 특별한 매력이 없는 경우 발생하게 됩니다.

응찰 무효에 따른 새매각

'응찰 무효'란 매각기일에 응찰자는 있었으나 최저 매각 가격 이하로 입찰한 경우, 입찰표에 무효 사유가 있는 경우, 기타 입찰 무효 사유로 인하여 집행관이 최고가 매수 신고인으로 허가할 수 없었던 경우를 말합니다. 즉 응찰자는 있었더라도 법정 무효 사유로 인하여 당해 입찰이 당연 무효된 것이라 할 수 있습니다.

매각 불허가 결정에 따른 새매각

'매각 불허가 결정' 이란 매각기일을 실시한 결과 최고가 매수 신고인으로 결정된 자가 있었으나 법 제121조에 해당함을 이유로 제기된 이해관계인의 이의 또는 사법보좌관의 직권 처분으로 인하여 매각 결정 기일에서 매각이 불허가된 경우를 말합니다. 다만 차순위 매수 신고인이 있을 경우에는 이 신고인에 대한 매각 결정 기일을 지정 및 실시한 후 이에 대해서도 매각 불허가된 경우라야 비로소 새 매각을 실시하게 됩니다.

매각 결정 취소에 의한 새매각

매각 결정 기일에서 최고가 매수 신고인에 대한 매각 허가 결정이 있었으나 이 결정에 대한 이해관계인의 이의 신청 또는 즉시항고가 인용됨으로써 매각 허가 결정의 효력이 상실된 경우 실시하게 되는 매각기일을 말합니다. 이러한 사유로 개시하는 새매각에 대해서는 법문상 근거가 없습니다. 그러나 매각 허가 결정이 확정된 후 대금 미납으로 실시하는 재매각과는 분명히 구별되는 것으로 매수인으로 확정되지 않은 경우에 해당합니다.