새매각으로 인한 효과와 설명

새매각 시에는 어떠한 일들이 진행되는지 한눈에 알아볼 수 있는 시간을 가져보겠습니다.

 

새매각의효과 - 매각 가격의 저감

새매각이 실시되면 사법보좌관은 법 제91조에서 정한 잉여 주의에 위배되지 않는 범위 내에서 최저 매각 가격을 상당액 저감 한 후에 새매각 기일을 실시합니다. 잉여 주의에 위배되는지의 여부는 저감 시마다 사법보좌관이 직권으로 판단할 사안입니다.

 

다만 최저 매각 가격을 저감 할 수 있는 것은 위의 새매각 요건 중에 응찰자가 없는 경우와 응찰 무효에 따른 새매각인 경우에만 적용되면, 매각불허가 및 매각 결정 취소로 인하여 실시하는 새매각에는 적용되지 않습니다. 이는 매각 가격 이상으로 응찰한 자가 있었다는 점을 고려한 것입니다.

 

새매각의 효과 - 최저 매각 가격 재결정

매각불허가 결정 또는 매각 허가 결정 취소를 이유로 실시하는 새매각인 경우에는 원칙상 기존 매각금액은 그대로 적용됩니다. 그러나 예외적으로 매각 가격을 재산정할 필요가 있는 경우가 있는데, 경매 목적물에 대하여 법 제121조 제6호에 해당하는 매각불허가 사유로 인하여 실시하는 새매각인 경우입니다. 즉 '천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차 진행 중에 밝혀진 때'를 이유로 최고가 매수 신고인 또는 매수인이 제기한 매각불허가 또는 매각 허가취소 신청으로 실시되는 새매각인 경우라면 예외적으로 다시 감정평가를 한 후, 이를 바탕으로 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다.

이는 경매 목적물에 대한 물리적 훼손이나 권리관계에 발생한 중대한 사정을 고려할 필요가 있기 때문입니다.

 

새매각의 효과 - 최고가 매수 신고인의 보증금 몰수

응찰자가 없는 경우 또는 응찰 무효에 따른 새매각인 경우에는 최고가 매수 신고인으로 결정된 사람이 없었기에 보증금 몰수 문제는 발생하지 않습니다. 그러나 매각불허가에 따른 새매각인 경우에는 최고가 매수 신고인이 있었고 그 매수인에게 매각 불허가한 것은 단지 법에 따른 효과임을 알 수 있습니다.

 

특히 특별 매각조건으로 제시된 농지취득 자격 증명서 등을 매각 결정 기일까지 제출하지 못함으로써 매각 불허가된 경우라면 이는 전적으로 최고가 매수 신고인의 귀책과 관련된 것이므로 그 책임을 물어야 할 것입니다.

따라서 명문규정은 없지만 사법보좌관의 판단에 따라 매각불허가 결정 사유별로 보증금을 몰 수 하는 경우가 있음을 볼 수 있습니다.

 

다만 매각 허가 결정 취소로 인하여 실시하는 새매각인 경우에는 매수인이 귀책보다는 이해관계인의 이의신청 또는 즉시 항고에 따른 것일 뿐이므로 매수인의 보증금을 몰 수 하지는 않는다고 합니다.

 

새매각의 효과 - 입찰 보증금률 증액

원칙적인 새매각인 경우에는 법정 매각조건에 해당하는 보증금을 달리할 이유가 없습니다. 그리고 매각 허가 결정 취소로 인하여 실시하는 새매각인 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 매각불허가 결정으로 인항 새매각인 경우에는 그 불허가 사유가 일반적인 요건에 해당한다면 특별매각조건으로 보증금을 증액하게 됩니다.

실무적으로 보면 농지취득 자격증명서 등을 제출하지 못하여 매각 불허가된 경우에는 입찰보증금을 최저 매각 가격의 20%로 정하고 있습니다.