경매 공고방법과 기한 및 매각물건 명세서 작성법

경매의 공고 방법과 기한 및 매각 물건 명세서 작성 방법

경매를 공고하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 오늘은 경매를 공고하는 방법과 언제까지 기한을 둘 수 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 또한 사법 보좌관이 작성하는 공식적인 문서인 매각 물건 명세서가 어떤 형식으로 작성이 되는지도 살펴보도록 하겠습니다.

1. 경매 공고방법

경매를 실시함에 따르는 준비 사항들을 공고할 경우에는 법원 게시판, 관보, 공부, 신문, 전자통신 매체 중에서 선택할 수 있고, 공고할 경우에도 그 요지만 공시할 수 도 있습니다. 매각 기일과 매각 결정 기일을 여러 번 일괄적으로 지정한 경우에는 공고도 일괄적으로 할 수 있습니다. 실무적으로 볼 때, 매각 기일이나 입찰 기간 등에 대한 공고는 매각 기일 또는 입찰기간 개시일 2주 전에 법원 게시판에 공고하는 것으로 하고 있습니다. 알려야 할 내용들은, 사건 목록과 매각 기일의 일시, 장소, 담당하는 부서 및 전체적인 공고 사항이 기재되어야 합니다. 위의 공고와는 별도로 첫 매각 기일이 실시되는 사건에 대해서는 지역 일간신문에 공고하고, 그 속행 기일에 대한 공고는 법원 게시판에 게시하는 것으로 하고 있습니다. 공고문에는 아파트, 다세대주택, 단독 주택, 상가, 대지, 밭, 숲과 들, 논 등 용도별로 구분함으로써 알아보기 쉽게 작성하고, 감정 평가액과 최저 매각 가격도 표시하게 됩니다. 그리고 아파트, 상가 등에 대해서는 면적란에 등기부 상 면적과 평형도 함께 표시할 수 있도록 하고 있습니다. 공고해야 할 내용은 아래와 같습니다.

-매각 목적 부동산 표시

-강제 집행으로 매각한다는 취지와 그 매각 방법

-부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 약정 보증금 및 그 액수.

-매각 기일의 일시, 장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간과 장소.

-최저 매각 가격

-매각 결정의 일시, 장소.

-매각 물건 명세서, 현황 조사 보고서, 감정 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여

누구든지 볼 수 있도록 제공함.

-등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 안내.

-이해관계인은 기일에 출석할 수 있다는 안내.

-일괄매각을 결정한 때에는 그 사유를 안내.

-법령의 규정에 따라 매수 신청인의 자격을 제한했을 경우에는 그에 대한 내용.

-매수 신청인이 제공해야 할 보증금액과 보증 제공 방법.

2. 경매 공고기한

경매는 고가로 매각하기 위한 정책 수단이므로 널리 공지함으로써 일반인들의 관심을 끌 필요가 있습니다. 이런 절차를 통하여 특정한 매수인들에 의한 담합 행동을 방지할 수 있고 경매 제도의 실효성을 담보할 수 있기 때문입니다. 경매 사실을 공고함에 있어서는 응찰자들이 결정할 수 있도록 충분히 시간을 줄 필요가 있습니다. 이러한 취지에서 매각 기일로부터 최소 2주 전까지는 경매 실시 사실을 공고하도록 규정하고 있습니다. 다만 기간 입찰로 경매를 실시할 경우에는 입찰기간 개시일로부터 2주 전까지 공고하도록 하고 있습니다. 이 기간에는 반드시 진행해야 할 규정입니다. 따라서 이를 준수하지 않은 경우에는 매각이 허가되지 않습니다. 2주간의 기간은 매각 기일 전날로부터 계산하여, 2주에 해당하는 날을 포함해서 그 이전이면 가능하고, 공고일과 매각기일 사이의 기간이 13일 이상이면 충분한 것으로 보고 있습니다.

3. 매각 물건 명세서 작성방법

매각 물건 명세서는 경매와 관련하여 사법보좌관이 작성하는 공식적인 문서입니다. 이 명세서는 집행관이 작성한 부동산 현황 조사서와 감정인이 제출한 감정평가서를 기초로 작성하게 되는데, 필요한 경우에는 이해관계인을 인터뷰한 결과도 참고할 수 있습니다. 매각물건 명세서를 작성, 비치하고 이를 열람할 수 있도록 한 것은 경매 목적물을 지정함으로써 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 물건의 종류의 범위와 그 현황 및 최저 매각 가격 산출에 대한 기초 사실을 공지하고 적정한 가격을 제시함으로써 응찰자들로 하여금 예상치 못한 손해를 방지하고자 함에 의미를 두 고 있습니다. 작성된 매각물건 명세서와 현황 조사 보고서 및 감정평가서는 그 사본을 각 매각기일마다 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반적으로 열람할 수 있도록 제공합니다. 다만 이들 기록은 전자통신매체로도 제공할 수 있습니다. 매각물건명세서는 다른 문서를 인용하는 형식, 예를 들어 현황조사보고서와 같다는 식으로 작성할 수 없고, 인수 여부가 불분명한 임차권이 존재할 경우에는 추가 작성 란에 'ㅇㅇㅇ가 주장하는 임차권의 대항력 유무가 분명하지 않음'이라고 기재하며, 최저 매각 가격과 감정평가액도 함께 표시해야 합니다. 작성된 매각물건 명세서는 현황 조사 보고서 및 감정평가서 사본과 함께 매각기일 및 입찰기간 개시일로부터 1주일 전까지 사건별, 기일 별로 구분하여 민사집행 사무실에 비치하여 매수희망자라면 누구나 쉽게 볼 수 있도록 하고 있습니다. 매각물건 명세서를 비치한 후에는 그 내용을 수정하거나 변경할 경우에는 사법보좌관이 수정이나 변경 사항에 사인한 후, 추가 작성란에 'ㅇ년ㅇ월ㅇ일 수정, 변경'이라고 적고, 재작성한 경우에는 아래와 같이 적어서 처리하고 있습니다.

-기존 매각물건 명세서: ㅇ년ㅇ월ㅇ일 변경 전.

-재 작성 한 매각물건 명세서: ㅇ년ㅇ월ㅇ일 변경 후.

그리고 수정 및 변경함으로써 인수되는 임차인이 추가되는 증 매수신청에 일정한 영향이 발생한 경우에는 매각기일 또는 기간입찰 개시일을 연기하게 됩니다. 다만 매각물건 명세서를 비치하기 전에 수정이나 변경한 경우라면 매각기일은 그대로 실시하고, 이를 공지하기 위하여 집행관은 매각 기일 실시 전에 이를 고지해야 하고, 기간입찰인 경우에는 민사집행 부서 및 집행관 사무실 게시판에 수정, 변경한 사실을 게시하도록 하고 있습니다. 매각물건 명세서 작성 시 포함할 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

-매각 목적 부동산의 표시.

-부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술.

-등기가 완료된 부동산에 대한 권리로써 매각으로 효력을 잃지 않는 것과 가처분 권리.

-매각에 따라 설정될 것으로 보는 법정 지상권과 그 개요.