부동산 현황조사 및 감정평가 대상과 평가 방법

부동산 현황 조사 과정에서의 감정평가 대상과 평가방법

경매 개시가 결정이 나면 부동산 현황을 조사하여 경매 준비에 들어가게 됩니다. 오늘은 부동산의 현황을 조사하는 과정 및 감정평가 대상이 되는 범위가 어디까지 인지 알려드리겠습니다. 또한 감정평가를 하는 방법과 기관이 하는 역할에 대해서도 알려드리겠습니다.

1. 부동산 현황조사 절차

사법보좌관은 경매개시 결정 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 대하여 즉시 조사할 것을 명합니다. 일반적으로 사법보좌관은 경매개시 결정일로부터 3일 이내로 집행관에게 경매 목적물에 대한 현황조사를 명하면서 조사서류 제출 기간은 2주일 이내로 정하고 있습니다. 집행관은 필요한 경우, 현황 조사 시에 일정한 물리력도 행사할 수 있습니다. 즉 조사에 필요한 범위 내에서 목적 부동산에 출입할 수 있고 잠긴 문을 여는 등 일정한 조치를 취할 수도 있습니다. 아울러 채무자나 점유자에게 질문을 하거나 필요한 문서 제시도 요구할 수 있습니다. 이러한 권한을 집행관에게 부여한 취지는 가급적 사실에 맞는 조사를 할 필요가 있기 때문입니다. 집행관이 조사하는 내용은 부동산의 무릴적인 형상이나 구조, 용도 등과 점유관계 및 기타 부속물 등에 관한 내용입니다. 집행관은 부동산 현황 조사서에 목적 부동산의 물리적 현황을 알 수 있도록 사진, 도면 등을 첨부해야 하며 제시 외 제외 건물이거나 건축 중인 건물인 사정, 도로 관계, 공법상 규제내용, 맹지 여부 및 위법 건물 존재 사실 등에 대한 사항도 기재하게 됩니다. 이와 같은 조사 보고서를 작성하는 취지는 경매 목적물에 대한 현황 및 권리 관계를 정확하게 공시함으로써 매수희망자들로 하여금 필요한 정보를 쉽게 얻도록 하여, 예기치 못한 손해를 방지함에 목적을 두고 있습니다. 조사 보고서는 국가 공무원의 지위에 준하는 집행관이 작성한 것으로 사실관계에 대한 진위를 확인할 수 있는 중요한 서면이라고 할 수 있습니다. 따라서 신뢰할 수 있는 정보를 담고 있어야 하고, 응찰 희망자 입장에서도 이 서면을 신뢰할 수밖에 없습니다. 그런데 만약 조사서를 신뢰하고 응찰하였는데 추후 사실관계가 다른 것이 밝혀진 경우에는 국가 등을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까?라는 문제가 있습니다. 그러나 판례는 현황조사를 실시한 집행관이 정확하고 충실하게 조사를 하지 못했더라도 그것이 곧 중대한 입장은 아니라는 입장에서, 특별한 사유가 없으면 국가 또는 집행관에 대한 책임을 부정하고 있습니다.

2. 감정평가 대상

감정평가도 집행 법원이 경매개시 결정을 한 시기부터 3일 이내에 감정인을 선정하면서 평가기간은 2주일 내로 정하게 됩니다. 감정평가 대상은 경매개시 결정에 따른 압류의 객관적인 범위와 일치합니다. 따라서 목적 부동산의 부합물, 종속된 물건이 전부 감정평가 대상입니다. 감정평가서에는 부동산의 모습 및 주변 환경을 알 수 있는 도면, 사진 등을 붙이도록 함으로써 물리적인 판단이 용이하도록 하고 있습니다. 부합물이 존재할 경우에 이들 물건에 대해서도 당연히 평가하게 됩니다.

따라서 교량, 돌담, 포장도로, 논둑 등도 토지의 부합물로써 당연히 평가대상에 포함시킵니다. 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물이 있을 경우에도 이를 건축공사에 활용할 수 있고 토지가액을 현저히 증가시킬 수 있는 것으로 인정된다면 이것도 고려하게 된다. 다만 등기한 입목이거나 명인방법을 갖춘 수녹, 농작물은 토지에 해당되지 않으므로 평가에서 제외됩니다. 최저 매각 가격을 결정한 후에 상당한 시일이 경과함으로써 부동산 가격의 변동이 있더라도 재평가할 필요는 없다고 합니다.

 

3. 감정평가 방법

감정인이 목적물을 평가함에 있어서 인수되는 권리가 있을 경우에는 정상적인 평가액에서 이들의 권리로 인한 부담액을

감액하는 방법으로 평가하게 됩니다. 그리고 법령에 따른 규제나 제한사항 및 공시지가도 평가서에 기재하도록 되어있고, 매각 대상이 공유지분인 경우에는 원칙상 공유물 전부를 평가한 금액을 기준으로 채무자의 지분에 상응하는 금액만큼 배분한 금액을 평가금액으로 결정하게 됩니다. 경매 목적물에 대한 물리적인 평가는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'이 정하는 바에 따릅니다. 감정은 일반적으로 비용에 의한 원가 산정 방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 근거한 수익방식을 적용하고 있습니다. 그런데 이러한 평가 기법도 한계가 있습니다. 따라서 일반적으로 세평 가격 일명 '호가'를 기준으로 가격을 평가하는 것이 일반적이라고 보고 있습니다.

4. 감정평가 기관

감정평가 기관에 대한 지정 문제는 사법보좌관의 판단으로 인한 사항이므로 감정평가사까지는 아니더라도 목적 부동산을

평가할 능력을 갖추었다고 인정되는 사람이라면 누구에게나 평가를 명할 수 있습니다. 따라서 집행관으로 하여금 감정할 수 있도록 명한 것도 적법합니다. 그러나 경매 감정은 일반적으로 인정된 감정평가사에게 평가를 명하고 있다고 합니다. 실무적으로 보면 이론적인 감정기법은 적용되지 않고 대부분 매매 사례비 교법 내지 임대 사례비 교법과 기타 세평 가격을 기준으로 평가하고 있음을 볼 수 있습니다. 이는 부동산의 특성 및 이론 감정의 한계에 따른 것으로 보입니다. 이로 인하여 감정가액이 현실가 부합되지 않는 경우가 많음을 볼 수 있습니다. 이러한 측면에서 보면 경매 감정은 부동산 중개업자에게 감정하도록 하는 것이 타당하다고 볼 수 있습니다. 감정인의 감정평가와 관련된 손해배상 문제가 있습니다. 이에 대하여 판례는 감정인으로 지정된 사람이 감정기준을 무시하고 자의적인 방법이나 고의에 가까운 중과실로 감정하였고, 이로 인하여 관계인과 제삼자가 손해를 본 경우라면 감정인에게 손해배상책임이 있는 것으로 결론이 났다고 합니다.

부동산에 관한 이론 및 절차와 관련한 서적들