경매에 관한 다양한 방법은 무엇이 있을까?
경매도 여러가지 종류가 있습니다. 그 중에서 우리는 어떤 경매 방식이 우리에게 맞는지 확인해야 합니다. 경매방식 중에서는 상향식 경매와 하향식 경매가 있는데 이 둘의 차이점을 알아보고, 경매가 가능한 것들은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.
상향식 경매란?
경매에는 상향식 경매와 하향식 경매라는 종류가 있다. 내용 그대로 해석하면 되는데 상향식 경매는 값을 점점 높게 불러나가는 방식이라고 보면 된다. 좀 더 풀어서 설명하자면, 매각 가격을 점차 올려가면서 매각하는 경매절차를 말한다.
예를 들어 일정한 금액을 제시하는 사람이 있을 경우, 제시한 금액보다 더 높은 가격으로 매수할 것을 종용하는 형식으로
참가한 사람들의 경쟁심을 유발하면서 진행하는 매각 방식이라고 보면 된다. 이러한 상향식 경매는 참여한 사람들이 제시된 응찰 가격을 공지할 수 있어야 하므로 입찰방식으로는 진행이 어렵고, 구두 방식이나 공고 방식으로 진행이 가능하다.
즉 응찰자가 '도자기 5백만 원에 구매하겠습니다'라고 호창을 하던지, 입찰판 등으로 구매금액을 제시하면 진행자가 '도자기 5백만 원에 제시되었습니다' 등의 형식으로 공지시킬 수 있어야 한다. 상향식 경매는 최저 매각 가격을 정하는 경우와 정하지 않고 진행하는 경우로도 구분이 된다. 호가 경매의 최저 매각 가격 제시는 일반적으로 청약의 유인이며, 이에 응한 매수행위는 청약에 불과하다. 따라서 더 높은 가격을 제시하는 매수 신고인이 있으면 그 자에게 승낙할 수 있다. 최저가액보다 높은 매수가를 제시하는 행위가 청약이고, 이에 대한 경매기관의 동의가 승낙이 된다. 다만 매수 신고인보다 더 높은 가액을 신고한 자가 없을 경우에는 승낙의무가 발생하게 된다. 민사집행법에서는 부동산은 물론 유체동산에 대해서도 상향식 호가 경매만 진행하고 있다.
하향식 경매에 대하여
이에 반해 하향식 경매방식도 있는데, 이는 일정한 최고 금액을 정한 후 이에 응하는 매수 희망자가 없을 경우에는 일정액을 순차적으로 저감 하면서 응찰에 붙이는 매각 기법을 말한다. 상향식 경매의 반대 형식이라 할 수 있다. 예를 들어, '도자기 1천만 원에 구입하실 분 없습니까?'라고 고지하여 이에 응하는 자가 없으면 일정한 금액을 저감 한 후 다시 '도자기 8백만 원에 구입하실 분 없습니까?'라는 형식으로 진행하는 것이다. 상향식 경매는 최저 매각 가격 이상의 호가 제시가 있더라도 더 높은 매수 가격을 유도할 수 있지만, 하향식 경매는 제시한 금액으로 응찰한 자가 있을 경우 즉시 계약이 성립되고 매각절차가 종료되는 특징이 있다. 하향식 경매는 최고 매각 가격을 정한 후 이를 기준으로 점차 저감 시키는 형식으로 진행이 되므로 최저 매각 가격을 정하지 않는 것이 일반적이다. 그러나 당해 매각기일에서 반드시 처분할 물건이 아니라면 그 기일에서 저감 할 수 있는 최저 매각 가격을 정항 후 진행할 수 있다. 하향식 경매인 경우 절차를 주관하는 기관이 제시하는 금액은 청약이며, 이에 대한 참가자의 응찰 행위는 승낙이 된다. 경매의 목적물에 따라서 유체동산 경매, 부동산 경매, 기타 재산권 경매로 구분되는데 먼저 유체동산 경매부터 설명하자면, 민법상의 동산뿐만 아니라 토지의 정착물로써 등기할 수는 없지만 그 자체로서 독립된 거래의 객체가 될 수 있는 정원수, 정원석, 컨테이너, 송신탑, 급유시설, 가솔린 탱크 등과, 천연과실로서 1월 내 수확이 가능한 것, 유가증권으로서 배서가 금지되지 않는 주권, 국공채, 회사채 등을 말한다. 유체동산에 속한 물건을 목적물로 하여 진행하는 매각절차를 유체동산 경매라고 한다. 등기할 수 없는 물건으로서 유체동산의 경매 목적물이 되기 위해서는 거래의 객체로서 경제적인 가치가 있어야 한다. 유체동산에 속한 물건에는 동산과 부동산뿐만 아니라 어느 쪽에도 속하지 않는 특수한 재산도 많다. 따라서 이들 물건 등에 대해서도 채권자가 강제 환가 할 수 있는 여지가 있어야 할 것이다. 이러한 입장에서 민사집행법은 부동산과 기타 재산권에 속하지 않는 특수한 물건이나 재산에 대해서도 일반동산에 포함시켜 유체동산으로 규정한 후 동산 집행 방법으로 강제 환가 할 수 있는 길을 열어두고 있다.
부동산 경매가 가능한 것은 무엇이 있을까?
사람들이 요즘 관심을 갖고 있는 부동산 경매는 부동산을 목적물로 하여 진행하는 매각절차를 말한다. 부동산에는 토지나 건물뿐만 아니라 공장 재단, 광업재단, 입목도 있다. 공장 재단과 광업재단에는 공장 또는 광산업에 제공된 토지나 건물 외에도 각종 기계, 기구, 차량, 선박, 공업소유권 등도 포함되어 있으므로 동산과 일정한 재산권도 내포되는 특징이 있다. 한편 부동산에 속한 기타 토지의 정착물에는 공작물, 미수확 농작물, 수목이 존재하는데, 이런 것도 토지와는 별개로 소유권을 공시하면 토지와 다른 독립된 부동산으로 간주된다. 그러나 이것들은 그 특성상 부동산 경매 방법으로는 매각하기 곤란한 문제가 있다. 예를 들어 미수확 농작물에 대하여 부동산 매각절차를 취하게 되면 상품성이 떨어지거나 훼손될 가능성이 많고, 공작물이나 수목도 공시방법의 한계로 부동산 경매절차를 적용하기에는 맞지 않는다. 따라서 민사집행법은 이들 물건에 대해서는 유체동산의 강제집행 방법으로 매각하도록 규정한 것이다. 결국 절차상으로 보면 부동산 경매란 부동산에 해당하는 공작물, 미수확 농작물, 수목을 제외한 토지, 건물, 공장 재단, 광업재단, 입목을 강제집행하는 절차라고 해석할 수도 있다. 다만 건축허가 또는 신고를 시행한 것으로서 일정한 사유로 보존등기를 하지 못한 것은 부동산의 집행방법을 취할 뿐, 유체동산의 집행 목적물로는 보지 않는다.
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