부동산 경매에 관한 기본적 이론과 개념

부동산 경매의 기본 이론과 관련 법규

부동산 경매의 진정한 의미와 기본 개념에 대해서 안다면 앞으로  부동산 경매를 진행함에 있어서 많은 도움이 될 것입니다. 기초가 탄탄해야 가지가 잘 뻗어나가듯이 기본 개념에 대해 익숙해질 때까지 공부하는 것이 좋습니다. 오늘은 부동산 경매의 기본 개념과 경매와 연관된 법규는 무엇이 있는지 하나씩 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

경매란 무엇일까?

포털사이트에 경매라는 단어를 치면 뜻은 이렇게 나온다. '같은 종류의 물건을 파는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일' 이라고는 하지만 부동산 경매는 약간의 다른 해석을 가질 수 있다. '법률 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 다음 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행'이라고 서술된다. 여기서 경매 조건에 대해 약간 서술하자면, 경매제도란 것은 경쟁이라는 제도를 통하여 매각하려는 목적물을 고가로 매각하는 제도이기도 하다. 하지만 이 과정에서 일어날 수 있는 여러 제반 문제를 해결하고 매각이라는 절차의 공정성을 담보하기 위한 제도적인 장치가 필요하다는 것은 간과할 수 없다. 이를 위해서는 강제적인 매각에 따른 법적인 요건을 갖추어야 하고

절차를 주관하는 주체의 정당성도 확보가 되어야 한다. 또한 절차에 참여하는 각 이해관계인들의 이해도 적절히 조절할 수 있는 절차도 필요한 것이다. 경매 제도란 것은 당사자간의 협의나 임의 변제가 불가능한 경우를 대비한 분쟁의 마지막 조절 수단이기는 하나 절차의 정당성 내지 적법성에 관한 내용이 담보될 수 없다면, 또 다른 분쟁을 유발을 불러일으킬 수 있는 요인이 될 수 있다. 그래서 경매를 진행할 경우에는 절차적인 요건과 개시적인 요건, 처분에 관한 요건, 객체에 관한 요건,

주체의 요건, 적법성에 대한 요건 등에 대한 규정을 두고 진행해야 할 필요가 있다는 것이다. 이러한 입장에서 민사집행법에서는 이와 관련한 상세한 규정을 두고 진행하고 있음을 눈여겨볼 수 있다.

경매제도에 따른 적용 법규

경매 제도는 주관하는 기관에 따라서 그 적용 법규가 다르게 적용된다. 즉, 서로 간의 채무 불이행을 이유로 하는 경우에는 민사집행법과 민사집행규칙 등에 따르고, 조세체납을 원인으로 하는 공매의 경우에는 국세 징수법, 지방세법에 의하며 재판을 하게 된다. 한국 자산관리공사가 진행하는 '공매'인 경우에는 '금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국 자산관리 공사의 설립에 관한 법률'과 '한국 자산관리 공사의 압류재산에 대한 인터넷 공매입찰 참가자 준수규칙' 등이 정하는 바에 따라서 행해진다. 이 제도들은 굉장히 복잡해 보이지만 세세하게 나뉘어 있음을 볼 수 있다. 이 글에서는 법원이 주관하는 경매절차에 관한 내용을 중심으로 서술하고자 한다. 부동산 경매를 규율하는 법규는 1960년 7월 1일부터 시행된 법률 제547호에 해당하는 민사소송법과 1962년 1월 15일부터 시행된 법률 제968호에 해당하는 경매법이었다. 민사소송법은 강제 경매를, 경매법은 임의경매를 각 규율하고 있었는데, 동 법에서 규율하고 있는 경매절차는 1990년 9월 1일부터 민사소송법의 강제 집행편에서 통합 규율하게 됨으로써 경매법은 폐지된다. 굳이 이렇게 세세하게 역사를 알 이유는 없지만 한번 훑어 지나가는 정도로 기록해두면 좋을 듯하다. 그리고 법률 제6627호에 해당하는 민사집행법이 2002년 7월 1일부터 시행됨으로써 민사소송법이 규율하고 있던 경매 법규는 민사집행법과 민사집행규칙이 담당하게 되었다. 이러한 법은 사인간의 법률행위로 발생한 경매사건에 대해서만 규율하는 것으로 하고 있다. 즉, 사람 사이의 법률행위로 발생한 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매, 민법, 상법, 그 밖의 법률 규정에 의한 경매절차를 일반적으로 규율하기 위해서 제정된 것이다. 경매라는 절차를 최대한 법에 맞게 준수하며 채권자와 채무자에 대한 정리절차를 정확하고 안전하게 처리하기 위하여 많은 수정을 진행하기도 했다. 이 법에서는 총칙, 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분으로 구분한다. 강제집행은 금전적인 채권에 기초하여 다루기도 한다. 또한 금전이 아닌 채권에 기초하여 강제집행을 위한 구분을 두기도 한다. 부동산 경매 중에 강제경매와 관련된 규정은 법 제78조에서 제171조에서 규율하고 있는데 임의경매와 관련된 규정은 법 제264조에서 제268조까지 규정하고 있다. 즉, 민사집행법은 강제경매를 중심으로 상세한 규정을 두는 것으로 하고, 임의 경매는 특수한 내용만 규율하면서 강제경매를 준용토록 하는 형식을 취하고 있다. 이는 임의경매라고 하여 강제경매와 다를 것이 없기 때문이다.