공적 경매와 사적 경매에 관한 구분

경매의 안정성과 공적 경매, 사적 경매의 의미

경매가 위험하다고 하는 사람이 많습니다. 경매도 투자의 일종이지만 위험성과는 어떤 연관이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 그리고 공적 경매의 의미와 사적 경매의 의미에 대해서도 알아보고 경매의 종류를 구분할 줄 아는 지식을 습득하도록 하겠습니다.

 

경매도 부동산 투자다.

투자라는 것은 무섭고도 좋은 양날의 검이라고 볼 수 있다. 어디에 어떻게 투자했는지에 따라 결과는 천차만별이다. 요즘 사람들은 대부분 주식에도 투자를 해봤고, 부동산 투자도 해본 경험이 있다. 하지만 대부분이 큰돈을 벌지 못했다고 한다. 수많은 이유들이 있겠지만 보통은 공부를 제대로 하지 않고 본인의 직감에 의존하여 투자를 했기 때문에 원하는 이익을 얻을 수 없다는 것이다. 경매 같은 경우는 경매를 진행하기에 앞서서 많은 사전조사가 뒷받침되어야 한다. 충분히 검토를 하고 진입을 해도 늦지 않는 것이 경매라고 볼 수 있다.

경매의 안정성에 대해

경매는 오히려 국가기관인 법원이 개입한다는 점에서 일반 거래와는 다른 특징이 있다. 이 부동산을 취득하는 과정에서 경매절차는 법원이 주재하고, 엄격한 법정절차 및 매각조건에 따라 실시되며, 매각기일에 최고가를 제시한 사람만이 경매물건을 취득할 수가 있고, 잔금 완납과 동시에 법률의 규정에 의하여 권리이전이 되고, 매각 결과에 다른 등기는 법원사무관등의 촉탁으로 처리하며, 채무자 또는 소유자에 대한 담보책임은 원칙상 권리 하자에 한정되고, 불법점유자 등에 대한 처리는 인도명령제도라는 걸 이용할 수 있다는 점에서 정말 안전한 투자방법 중 하나라고 생각된다. 물론 경매받을 물건에 대한 사전조사와 판단을 할 수 있는 지식과 공부가 선행되어야 한다. 이러한 점에서 보게 된다면, 경매로 부동산을 취득하는 것은 공법상 법률행위가 아닌가 하는 의문도 들지만 매수신고 행위는 청약에 다름 아니며, 법원의 매각 허가 결정은 비록 재판이지만 매수신청에 대한 승낙의 의사표시에 불과한 점에서 사법상 법률행위로 보는 것이 맞고, 다라서 경매로 부동산을 취득하는 것도 특정 승계에 불과한 것이다. 이러한 이치는 공매에서도 그대로 적용시킬 수 있다. 즉, 국세체납에 의한 체납처분으로 행한 압류와 매각 결정은 행정처분으로 본다. 매수인으로 결정된 자는 체납자와 매매계약이 성립된 것으로 보고, 대금납부 의무가 발생한다. 공매 절차를 통한 국가의 처분행위는 처분권에 기한 권한일 뿐 권리자로서의 법적 지위는 여전히 체납자에게 있는 것이므로, 매각 허가에 따른 법적 효과도 체납자에게 해당한다. 따라서 매수인과 체납자 간에는 사법상 법률행위가 성립된 것으로 간주하여 매매계약 효력이 발생되게 되므로 매수인은 체납처분 대상인 목적물에 대한 권리를 승계 취득하게 된다고 한다. 다만, 공매는 경매와 달리 조세채권의 공공성에 근거하여 신속한 조세 확보가 1차 목적이라는 점에서 다른 특징을 볼 수 있다. 그러나 매각 결정 과정, 대금지급과 권리이전 등에 대한 법적 효과는 경매와 다를 것이 없다. 경매는 구분에 따라 굉장히 많은 종류가 있다고 본다.

공적 경매란?

공적 경매란, 공익적 지위에 있는 주체가 관계법규에서 정한 엄격한 절차에 따라 목적 부동산을 매각하는 제반 절차를 의미한다고 한다. 공적 경매는 일반적으로 민사집행법에 의한 경매를 지칭하는 것으로 관용되고 있다. 그러나 주체를 기준으로 본다면 공적주체가 주관하는 것은 모두 이에 해당하는 것으로 볼 수 있다. 즉 매각 목적이나 원인 등과 무관하게 매각절차를 공기관이 주관하면 이에 해당하는 것으로 볼 수 있는 것이다. 이러한 측면에서 보면 법원뿐만이 아니라 지방세 또는 국세 체납처분절차를 주관하는 국가나 지방자치단체, 유입 및 공매 의뢰된 자산의 처분절차를 주관하는 한국 자산관리공사, 잡종재산을 매각하는 국가, 지방자치단체, 기타 공기업 등의 처분행위도 역시 공적 경매로 볼 수 있는 것이다.

사적 경매란?

실행 주체에 따른 구분으로서 공적 경매와 사적 경매로 구분해 볼 수 있다. 사적 경매는 공공기관이 아닌 사인이 자치법규에 의하여 공개경쟁을 통해 물건을 처분하는 일체의 매각행위를 말한다. 즉, 사적 경매는 국가나 지방자치단체, 한국 자산관리공사 등 공적주체가 아닌 사인의 지위에 있는 자가 자치법규에 따라 행하는 매각으로 볼 수 있다.

사적 주체는 법인도 포함이 된다고 할 수 있다. 금융기관 등이 자기의 비업무용 부동산을 공개적으로 매각하는 것도 사적 경매에 해당한다. 사적 경매로 부동산을 매각할 경우 자체 규정을 준수하는 것으로 충분하고 ,

응찰자가 없더라도 일정한 금액을 저감 할 필요도 없고 수의계약으로도 매각할 수 있는 등 자율성이 인정된다.

실무적으로는 이들 기관이 부동산을 매각할 경우에도 공매라는 용어를 사용하고 있음을 볼 수 있지만 주체의 법적 성질에서 보면 사적 경매이다.