경매와 입찰의 해석- 기일입찰과 기간입찰

경매와 입찰에 대해서 알아봅시다.

오늘은 경매와 입찰에 관하여 쉽게 설명하고자 합니다. 경매의 포괄적인 의미를 알아보고 입찰의 종류에 대해서도 알아보겠습니다. 입찰은 기일 입찰과 기간 입찰이 있는데 이 둘의 차이점을 알아보고 정확히 구분할 수 있도록 알려드리겠습니다.

경매의 진정한 해석

먼저 경매란, 입찰과 대비하여 구두로 즉, 말로써 목적물을 매각하는 절차를 말한다. 말로 매각절차를 진행한다는 것은 매수 가격을 상호 언어로써 표시하는 것을 의미한다. 이러한 형식으로 매각절차를 진행하는 것을 호가 경매라고 칭하였는데 미술품이나 골동품 등 동산 매각방법에서 널리 이용되고 있다. 말로써 경매절차를 진행하게 되면 응찰자들의 호가가 정확하게 노출되므로 이를 통하여 경매 참여자들의 관심을 고조시킬 수 있고, 절차도 간명하게 처리할 수 있으며, 응찰 서면을 제출함으로써 발생할 수 있는 다양한 법률문제로부터 자유로울 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이러한 순기능에도 불구하고 응찰자들의 부당한 담합행위에 대응하기가 곤란하고 경매장소를 장악한 일부 중개인들의 부당한 개입 등으로 경매 목적물이 저가로 매각되는 등의 절차의 공정성을 담보하기 어려운 문제도 있다. 이로 인하여 민사집행법에 동 방법이 규정되어 있음에도 불구하고 실무상 거의 활용되지 않는다고 한다. 부동산에 대한 호가 경매는 매각기일에 매수 신청액을 올려가면서 진행하는 상향식만 취급하고 있으며, 매수 신청한 사람은 더 높은 가액이 제시될 때까지 신청금액이 구속된다. 그리고 집행관은 제시된 최고가액을 3회 호창 할 때까지 더 높은 가액으로 응찰하는 자가 없을 경우에만 그자를 최고가 매수 신고인으로 정하여 이름과 매수신청금액을 고지한 후, 매각기일을 종결하게 된다. 다만 호가 경매에 응시한 자가 없을 경우에는 집행관은 즉시 매각기일 마감을 취소하고 다시 같은 조건으로 매수 가격을 신고토록 최고할 수 있는 1기일 2회 호가 경매제가 인정되고 있다.

입찰이란 무엇인가

다음에는 '입찰'에 대한 개념을 서술하고자 한다. 입찰이란 매각절차를 서면으로 진행하는 것을 일컫는다. 경매는 구두로 매각 가격을 제시하는 것임에 비해 입찰은 입찰표라는 서면으로 제시하는 점에서 차이가 있다. 서면을 이용하면 응찰자 상호 간 입찰가에 대한 비밀성이 유지되므로 구두 방식에서 나타날 수 있는 부당한 절차 진행을 방지할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 종래 호가 경매제도로 인하여 발생한 부조리를 개선하기 위하여 1993년 5월 1일부터 시행된 제도로서 현재 매각방법의 주류를 이루고 있다. 다만 서면을 작성하기 곤란한 응찰자가 있을 수도 있고, 서면작성 불비로 입찰표가 무효가 되는 등 절차의 형식성이 불필요하게 강화되는 문제도 가지고 있다. 입찰제는 기일 입찰과 기간 입찰제를 이용할 수 있는데 그 선택은 집행하는 법원을 재량으로 움직이고 있다. 예규는 경매 방식보다는 기일 입찰이나 기간입찰 방식으로 진행하도록 요구하고 있다.

기일입찰과 기간입찰

실무적으로는 대부분 기일 입찰제로 운영되고 있다. 기일입찰의 뜻을 보면, 입찰기일로 정해진 당해 매각기일 및 시간 내에 응찰한 자를 대상으로 최고가 매수 신고인을 정하는 제도를 말한다. 기일은 매각기일로 정해진 특정한 날을 의미하는 것으로 기일 입찰제로 매각절차를 진행하게 되면 입찰과 개찰은 같은 날 실시된다. 따라서 응찰자 입장에서는 즉시 매각기일 실시 결과를 확인할 수 있고, 최고가 매수 신고인이 되지 못한 자는 즉시 보증금을 반환받아 다른 목적물에 응찰할 수 있는 기회를 가질 수 있는 장점이 있다. 기일 입찰은 같은 날 입찰과 개찰이 시간차를 두고 진행되는 것이므로 같은 날에 수차례 실시될 수도 있다. 그러나 불필요한 반복을 방지하고 이해관계인을 보호하기 위하여 1 기일에는 2회만 입찰을 실시할 수 있도록 제한하고 있다. 즉 매각기일 마감 시까지 입찰에 응한 자가 없을 경우에는 집행관은 즉시 매각기일 마감을 취소하고, 다시 같은 조건으로 매수 가격을 신고하도록 최고하는 방법으로 제2회 입찰 기일을 실시할 수 있도록 하고 있다. 실무적으로는 오전에 실시한 매각기일에 응찰한 자가 없으면 오후에 다시 동일 조건으로 제2회 매각기일을 실시하고 있다. 다음은 기간입찰인데, 기간입찰이란 일정한 입찰기간 동안 응찰할 수 있도록 한 후, 동기간 내에 응찰한 자를 대상으로 매각기일에 개찰을 실시함으로써 최고가 매수 신고인을 정하는 제도를 말한다. 민사집행법에서는 2004년 9월 1일부터 도입 및 시행한 제도라고 한다. 입찰기간은 1주 이상 1월 이하의 범위 내에서 정하고 응찰자는 동 기간 내에 법원이 정한 계좌로 보증금을 입금한 입금표 또는 은행 등이 발행한 지급 보증 위탁계약서를 기간입찰표에 첨부한 후 매각기일을 기재한 입찰봉투에 넣어 등기우편으로 송부하거나 직접 제출할 수 있다. 기간입찰제는 원거리 거주자 또는 입찰 법정을 방문하기 곤란한 응찰 희망자들을 포섭할 수 있고 간소한 절차 유지 및 다른 사람의 응찰 여부를 알 수 없는 점에서 소신 응찰을 유도할 수 있는 장점이 있다. 그러나 집행 법원이 입찰표를 매각기일까지 보관 및 관리하기 곤란하고 매수 신청 보증금에 대한 환부가

번잡하며, 보관금 취급은행 및 보증기관, 법원 직원 등에 의한 응찰 정보 누설로 경매제도의 공정성을 담보하기 곤란한 문제가 있다. 이러한 사정 등으로 현재 실무적으로도 일부 법원에서만 실험적으로 시행될 뿐이다. 다만 인터넷 환경의 급격한 변화 추세 및 경매 대중화로 인하여 기간 입찰제는 확대 시행될 수밖에 없을 것이라고 한다. 같은 경매지만 무엇에 따라 구분하느냐에 따라 의미들이 조금씩 상이함을 알 수 있다.